Работа эксперта начинается задолго до объявления инвестором своего официального волеизъявления на участие в конкурсе по реконструкции или новому строительству.
Независимая юридическая экспертиза призвана оценить наличие необходимых документов как со стороны потенциального инвестора, так и со стороны городской (местной) администрации, предполагающей осуществить строительные работы с помощью привлеченных инвестиций.
Как правило, первоначальный перечень документов, подлежащих правовой оценке, состоит из правоустанавливающих актов и справок на объект инвестиционной деятельности со стороны городской (местной) администрации:
- решения соответствующих органов о реконструкции или новом строительстве;
- подтверждения их дееспособности;
- наличия соответствующих документов в земельных кадастрах, планах БТИ;
- оценивается обремененность объекта пользователями или невыявленными собственниками.
Последнее обстоятельство необходимо проверять более тщательно, поскольку администрация хотя и несет ответственность за юридическую чистоту сделки со своей стороны, однако на практике это не всегда соответствует реальной действительности, особенно в отношении третьих лиц — пользователей и неучтенных собственников объекта.
Анализ действующей практики реконструкции объектов недвижимости в Москве свидетельствует о том, что наличие соответствующего постановления правительства города и подписанного инвестиционного контракта не защищает инвестора от юридических неожиданностей в виде появления пользователей и собственников с оформленными, не до конца оформленными правами или претензиями на объект, которые впоследствии перерастают в дорогостоящие судебные тяжбы. Поэтому юридическая экспертиза должна тщательно разбираться с документами соответствующих комитетов по имуществу, землепользованию и другим в части данного инвестиционного объекта.
Со стороны инвестора необходимо предъявление:
- регистрационных документов;
- послужного списка выполненных работ с отзывами о законченных объектах;
- необходимых гарантий.
Предоставление гарантий исполнения обязательств по инвестиционному проекту является наиболее сложной задачей в связи с тем, что требования к гарантиям постоянно меняются. Так, в 1994—1996 гг. для участия в инвестиционном конкурсе было достаточно предъявить письмо из банка о возможном предоставлении гарантий. В настоящее время гарантией исполнения инвестиционных обязательств являются оплата участия в конкурсе и более жестким образом оформленная банковская гарантия. Проверка документов по банковской гарантии должна сочетаться с проверкой кредитоспособности выдавшего ее банка.
Правовой режим и правовые гарантии иностранных инвестиций
... понятие и сущность иностранных инвестиций, иностранных инвесторов. Во второй главе анализируются: правовой режим и правовые гарантии иностранных инвестиций. правовая гарантия иностранная инвестиция Глава 1. Понятие и сущность правового регулирования иностранных инвестиций в РФ 1.1 Понятие иностранных инвестиций в законодательстве В. С. Проблемы Первоначально в понятие «иностранные инвестиции» ...
В случае привлечения западных инвестиций требуется юридическая оценка с приглашением специалистов по западному банковскому праву.
Следующим этапом юридической работы по инвестиционным проектам с недвижимостью является подготовка инвестиционного контракта. Эту работу условно можно разделить на три стадии:
- первая стадия — предварительная работа по оценке нормативных документов, регламентирующих деятельность местной администрации по заключению инвестиционных контрактов;
- вторая стадия — подготовка проекта инвестиционного контракта;
- третья стадия — согласование, регистрация и подписание инвестиционного контракта.
На первой стадии анализируются соответствующие нормативные документы местной администрации, регламентирующие порядок заключения инвестиционных контрактов в Москве, например, действует специальное постановление правительства столицы от 18 мая 1999 г. №426 «Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности».
В этом постановлении установлено, что реализация проектов нового строительства, реконструкции (реставрации), комплексного капитального ремонта объектов недвижимости в случаях внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной основе и на условиях инвестиционных контрактов между правительством Москвы и привлекаемым инвестором.
Все инвестиционные контракты на территории столицы заключаются исключительно на основании решений Городской и окружных конкурсных комиссий по подбору инвесторов по объектам, включенным в программы строительства.
Этим же постановлением утверждена примерная форма и редакция инвестиционного контракта (договора) на реализацию инвестиционного проекта строительства, реконструкции и комплексного капитального ремонта объектов недвижимого имущества различного назначения на территории Москвы и определены порядок и перечень должностных лиц, которым предоставлено право заключать инвестиционные контракты.
Кроме того, определен пакет конкурсной документации на право заключения инвестиционного контракта, регламент его подготовки.
Порядок проведения конкурса изложен в постановлении правительства Москвы от 24.05.94 № 435.
Сумма задатка и порядок оплаты определяются каждый раз отдельно по конкретному инвестиционному проекту. Таким же образом устанавливаются критерии определения победителей. Инвестор получает от конкурсной комиссии вышеперечисленные данные, информационное письмо (в случае открытого конкурса), исходно-разрешительную документацию для проведения строительных работ, проект постановления правительства Москвы о реконструкции (новом строительстве) объекта, согласованный со всеми организациями за исключением: инвестора (победителя конкурса), проекта округа либо любого лица, уполномоченного правительством Москвы, Государственно-правового управления Мэрии г. Москвы, управляющего делами Мэрии. Кроме того, победитель конкурса получает частично согласованный инвестиционный контракт.
Правительство Москвы
... международных связей города Москвы 14 Чистова Вера Ергешевна министр Правительства Москвы, руководитель Департамента финансов города Москвы 16 3. Структура органов исполнительной власти города Москвы Номера перед структурами управления (органами исполнительной власти города Москвы) соответствуют номерам чиновников Правительства Москвы, которые проставлены ...
Вторая стадия — подготовка контракта инвестором предполагает постатейную аналитическую работу юриста по всем 14 статьям типового контракта.
Особое внимание следует обратить на вторую статью «Предмет Контракта», где определена цель договора, обозначен инвестиционный проект, сумма инвестиций, размеры площадей, срок ввода в эксплуатацию.
На момент заключения контракта определяется обременение объекта пользователями, собственниками и жильцами с указанием правовых оснований. Обозначаются условия освобождения объекта.
От полноты, достоверности этой информации зависят величина затрат и сроки освобождения объекта для проведения строительно-монтажных работ и распределение долей между будущими собственниками после завершения контракта.
Обременение объектов недвижимости третьими лицами регламентируется соответствующими статьями ГК РФ и постановлением правительства Москвы от 13.08.96 г., № 689, в котором утверждено «Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве».
Согласно Положению объекты нежилого фонда могут быть переданы:
- в хозяйственное ведение,
- оперативное управление,
- безвозмездное пользование,
- в аренду,
- проданы в собственность.
Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением правительства Москвы или распоряжением Госкомимущества. Фактическая передача нежилого помещения в хозяйственное ведение осуществляется после оформления свидетельства и заключения контракта на право хозяйственного ведения, согласно которым заинтересованными юридическими лицами оформляются акт приемки-передачи имущества и справка авизо. Свидетельство и контракт оформляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица. Его размер в случае использования под административные цели не должен превышать 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления. Если в хозяйственное ведение предприятию передается часть здания, то в контракт на право хозяйственного ведения включается пункт о запрещении его отчуждения при приватизации.
Перечисленные обстоятельства следует учитывать, если возникает какая-либо судебная тяжба по освобождению помещений, находящихся в хозяйственном ведении.
Передача нежилого помещения в оперативное управление реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным или муниципальным учреждениям, образованным постановлением правительства Москвы или Москомимуществом.
Все вышеизложенные обстоятельства, касающиеся передачи помещений в хозяйственное ведение, полностью можно перенести на ситуацию с передачей помещений в оперативное управление.
Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование может быть реализована на основании постановления правительства Москвы любому юридическому или фактическому лицу. Эта передача фиксируется фактом оформления свидетельства и заключения договора на право безвозмездного пользования с актом приемки-передачи имущества. Свидетельство, договор и акт приемки-передачи оформляются Москомимуществом.
Кража с незаконным проникновением в жилище, помещение или иное хранилище
... задачи. Изучить историю уголовного законодательства об ответственности за хищения с проникновением в жилище и иное хранилище. Рассмотреть уголовно-правовую характеристику кражи с проникновением в жилище, помещение и иное хранилище. Изучите понятие незаконности при входе ...
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица, в собственности которого находится нежилой фонд. Москомимущество в случае необоснованного отказа прежнего балансодержателя в подписании договора и акта приемки-передачи имущества заключает самостоятельно и принимает меры к передаче имущества новому владельцу.
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В отдельных случаях решение по этому вопросу принимается на основании распоряжения мэра, постановления правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Передача в аренду помещения оформляется свидетельством и договором. Это помещение учитывается на балансе арендатора. Передача помещения арендатором в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам может быть осуществлена только с согласия Москомимущества.
Регистрация такого рода субарендных договоров и договоров на безвозмездное пользование производится в Москомимуществе или в его территориальном агентстве.
Арендатор вправе внести в качестве вклада в другое юридическое лицо свои права аренды. В этом случае ответственным перед арендодателем остается арендатор.
Продажа помещений в собственность регламентируется в порядке,
В статье «Сроки и содержание этапов» следует обратить внимание на возможность продления сроков выполнения. Это обстоятельство в практике инвестиционной работы имеет большое значение в связи с частым невыполнением отдельных обязательств администрацией.
В статье «Обязанности сторон» излагаются в общем виде и, как правило, имеют стандартный набор взаимных обязательств.
В статье «Гарантии» важно обратить внимание на представление рекомендательных банковских писем о возможностях инвесторов исполнить обязательства.
В статье «Уступка прав по контракту» необходимо обратить внимание на возможность уступки прав не одному, а нескольким инвесторам.
В статье «Срок действия контракта» срок окончания контракта рекомендуется ограничивать моментом выполнения сторонами всех обязательств, а не фиксированной датой.
В статье «Изменение и прекращение контракта» особое внимание рекомендуется уделить возмещению инвестору документально подтвержденных прямых затрат в случае расторжения контракта.
Остальные статьи контракта, хотя и требуют в отдельных случаях уточнения, в типовом варианте изложены достаточно полно и обосновано.
На третьей стадии юридической работы решаются вопросы согласования и подписания контракта. Для этих целей необходимо подготовить необходимый набор документов об объекте инвестиционной деятельности и самом инвесторе. От полноты документального набора вышеназванных сведений во многом зависит время рассмотрения контракта в соответствующих инстанциях.
Сроки получения полностью согласованного инвестиционного контракта составляют 2,5 месяца (включая согласования с управой префектом, департаментом муниципального жилья и Москомимуществом — 1 месяц, с советником мэра по экономической безопасности — 1 неделя, ГПУ Мэрии — 1 неделя, префектом или другим уполномоченным лицом -1 неделя) без учета времени подписания контракта инвестором.
Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях ...
... 3 статьи 93 Жилищного кодекса Республики Беларусь, утрачивают право владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда в общежитии. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии члены, ...
В результате надлежащим образом оформленный и подписанный инвестиционный контракт становится центральным звеном соответствующего бизнес-плана по проекту недвижимости.
