Договоры по отчуждению имущества в собственность

метки: Договор, Имущество, Недвижимость, Право, Отчуждение, Регистрация, Сделка, Недвижимый

Одним из основных условий успешного построения гражданского общества с рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в России. На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости — земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т. п., — вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

В настоящий момент установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время было введено много новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня.

Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы).

Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с объектами недвижимости. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов

и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Недвижимое имущество имеет целый ряд специфических, присущих только ему характеристик, а именно: оно долговечно, обладает высокой социальной значимостью, а также значительной стоимостью по сравнению с иными объектами гражданских прав. Всё это обуславливает существенные особенности правового регулирования сделок с недвижимостью.

Договоры купли — продажи, мены, дарения и пожизненного содержания с иждивением, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

... ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут другую ... предметы внешнего мира, но и правоотношения и права. В строгом смысле слова вещи понимаются как объекты внешнего мира, созданные как в результате человеческого труда, так ...

Актуальность темы обусловлена большой значимостью договоров об отчуждении имущества в гражданском праве, как одной из составляющих развития рыночной экономики и правового государства. Ежедневно в своей жизни мы становимся участниками отношений, регулируемых гражданским правом, а сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Право собственности (имущественное право) является не только широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота [2].

Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности (право порождающие юридические факты – титулы этого права), но и основания его прекращения (право прекращающие юридические факты).

Последние подлежат тщательной регламентации, с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в ст. 1 ГК принципом неприкосновенности собственности. В ст. 235 ГК четко устанавливается, что прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом [2].

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся в процессе изучения вопросов правового регулирования и практики применения договоров об отчуждении имущества в Российской Федерации.

Предметом исследования являются теоретические положения, высказанные различными учеными и правоведами по вопросам регулирования правоотношений в сфере договоров об отчуждении имущества, а также нормативно-правовая база, регулирующая отношения между участниками по данным видам договоров.

Целью является рассмотрение договоров об отчуждении имущества, их классификация, выделение особенностей таких договоров, а также анализ того, почему законодатель выделяет отдельные виды договоров и для чего, какова их практическая сфера применения.

Для достижения своей цели, необходимо рассмотреть следующие задачи:

• охарактеризовать понятие недвижимого имущества и выделить особенности отдельных объектов недвижимости;

• дать определение отчуждения имущества,

  13 стр., 6072 слов

  Конституционное право частной собственности

  ... настоящей работы является исследование конституционного права частной собственности и его защиты. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи: охарактеризовать конституционное закрепление собственности в Республике Беларусь; исследовать способы защиты права частной собственности. Методологическую основу работы ...

• охарактеризовать правовое регулирование договоров об отчуждении имущества,

• выявить и проанализировать особенности совершения сделок с недвижимым имуществом;

• выяснить какие сделки с отчуждением имущества подлежат государственной регистрации,

• рассмотреть особенности отдельных видов договоров (купли-продажи, дарения, мены, ренты).

В дипломной работе используется теоретический метод исследования (изучение и анализ правовой литературы и документов, НПА, источников и судебной практики), сравнительный метод (сопоставление различных критериев и оснований).

Период исследования составляет: 2017-2019 годы.

Информационной базой дипломной работы являются Конституция РФ [1], Гражданский Кодекс РФ [2], Гражданский процессуальный кодекс РФ [3], Земельный Кодекс Российской Федерации[4], Жилищный Кодекс Российской Федерации [5], Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [6], Федеральный Закон « Об актах гражданского состояния» [7].

Теоретическую основу исследования составляет законодательство России, а также общетеоретические и специальные труды российских отечественных ученых по истории права, договорному праву, земельному и жилищному: Брагинского М.И., Жарикова Ю.Г, Грудцына Л.Ю, Михеева Л.Ю, Козырь О.М., Шершеневича Г.Ф.; работы современных российских правоведов: Михеевой Л.Ю., Оглоблиной О.М, Витрянского В.В., Тархова В.А., Новицккого И.Б., Киндеева Е.А.

Структура дипломной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка информационных источников.

1 ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1. 1. Понятие и классификация недвижимого имущества как объекта гражданских прав

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» [24].

Способы приобретения права собственности

... курсового исследования: дать определение понятия собственности и права собственности; исследовать и охарактеризовать первоначальные способы приобретения права собственности; исследовать и охарактеризовать производные способы приобретения права собственности. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе правового регулирования приобретения права собственности. ...

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

1.Отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. То есть, как подчеркивают исследователи: «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством» [14].

2.Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался.

3.Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей.

4.Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

5.Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца [2].

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости:

— это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость». Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».

— индивидуально-определенное имущество;

— незаменимое имущество;

— обладающее прочной связью с землей,

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки:

— многократное использование в процессе производства и иных целях;

— незаменимость;

— управляемость;

— детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами

Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости:

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2].

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений (2)

... недвижимое имущество, государственного оформление объектов недвижимости и судебная практика в области защиты прав собственности на недвижимость. Структурно работа ... более плодородных участков не мог ... недвижимости и критерии квалификации вещей в качестве объектов недвижимости; -сформулировать критерии, позволяющие уточнить предмет государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, ...

Впоследствии перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества [17].

• недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

— недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

— недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства [2].

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

— недвижимое имущество по природе,

— недвижимое имущество, названное таковым силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком).

Перечень, приведенный в ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты [2].

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям., Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

a

б) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

Курсовая работа по гражданскому праву аренда зданий и сооружений

... назначением. В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята ...

• объекты, находящиеся в федеральной собственности;
• объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
• объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

• недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
• недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
• недвижимость, используемая для жилья;
• недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
• недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
• недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

• земельные участки;
• участки недр;
• здания и сооружения;
• помещения;
• иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

— предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

— движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)[18].

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты

-земельный участок, и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

—

В связи с многообразием объектов, отнесенных законом к недвижимости наиболее общим является данное определение.

Недвижимое имущество

1.2 Специфические особенности отдельных объектов недвижимости

Перечень объектов, относимых к недвижимости ГК, является открытым. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

Земельный участок-основа недвижимости

... права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Актуальность данной темы определила цель исследования: рассмотреть земельный участок как важнейший объект недвижимости, ее основу. ...

В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом в силу связи с землей считаются также здания, сооружения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки и сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена [2].

Недвижимостью в силу закона ГК РФ признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК РФ)[2].

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рассмотрим особенности отдельных видов недвижимого имущества.

Земельные участки.

Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Н. Н. Аверьянова считает что, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер.

В соотвествии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами [4].

Земельный участок становится объектом недвижимости при соблюдении следующих условий: решение компетентного органа об образовании земельного участка; вынос его на местность, т. е. определение на местности его местоположения и границ; государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.

Статья 129 ГК «Оборотоспособность объектов гражданских прав» устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах [2].

Особенности купли продажи земельных участков

... согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В Гражданском кодексе РФ установлены особенности предмета в договоре ...

Как закреплено в ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [4].

Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка. При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования. Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами [4].

В соответствии со ст. 27 Земельного Кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Рассмотрим особенности некоторых объектов, отнесенных ГК к недвижимому имуществу [2].

Здания и сооружения как вид недвижимого имущества.

Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.).

Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).

Под зданиями принято понимать архитектурное сооружение, постройку, дом, т. е. объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы; сооружения же служат лишь техническим целям, люди в них находятся временно. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: физкультурно-оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, т.к. их правовой режим одинаков. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком

Можно лишь отметить, что применительно к зданиям речь может идти и о таких самостоятельных объектах недвижимого имущества, способных выступать в качестве предмета сделок купли-продажи, аренды и др., как жилые и нежилые помещения в составе зданий, также отличающиеся своими особенностями правового режима.

Земельно-правовые сделки

... земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, ...

Под жилым помещением законодатель понимает дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений. Критерием отнесения помещения к жилому и соответственно распространения на него правового режима жилого помещения должна являться изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т. е. круглогодичного, проживания человека, а также факт постоянного проживания в нем людей.

Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).

Легальное определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан ; нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.. Помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения).

Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений).

Данная точка зрения подтверждается и практикой [17].

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. Но хотелось бы отметить что указанные критерии не совсем верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

Нежилые помещения — это недвижимое имущество, в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

Продукция, права требования, долги, которые возникли в связи с деятельностью предприятия а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества — здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.) [ 5] .

2

2.1 Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей, дарения земельного участка, а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество [2].

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

Сделки с землей регулируются нормами Земельного и Гражданского Кодекса РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

В Земельном кодексе, наряду с общими правилами продажи земельных участков и земельных долей, закреплены особенности продажи земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий [4].

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке.

Доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ. Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством.

Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным Комитетом РФ по управлению государственным имуществом.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной [2].

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона т.е. эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п. [19].

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т.е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др.

Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушителя дополнительные обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.

Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя – победителя данного конкурса (аукциона).

При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона) и его последствия.

Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам обшей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

Из этого правила исключение предусмотрено для собственников земельных паев — бывших работников колхозов и совхозов, которые вправе продавать выделенный им в соответствии с законом земельный пай другим лицам без согласия трудового коллектива и администрации данных предприятий [12].

Однако данное исключение носит временный, исторически обусловленный характер, поскольку направлено на осуществление аграрной реформы в сельском хозяйстве России, выражающейся в обеспечении равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования в сфере сельского хозяйства.

Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впервые (например, местной администрацией).

В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление границ его, составление документа, определяющего целевое назначение участка и т. п.

Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зависит от того, кто является продавцом его. Если продавец — местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок [19].

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки, поскольку земля — не вещь, которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка.

Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки.

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии.

При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены продавцом, и обнаружение которых было невозможно установить обычным путем (заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов [2].

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражданин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупателем автомобиля, а организация — продавцом автомобиля и покупателем земельного участка.

Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

В результате обмена земельными участками не должны нарушаться структуры земельных угодий сельскохозяйственных предприятий, вноситься неудобства в систему землепользования и т.п. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен. Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистрацию обмена земельными участками может быть обжалован в суд.

С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобретенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника.

Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой и изменение возможностей в использовании земельных участков. Например, любым организациям запрещается выращивание наркотикосодержащих культур. Однако если по уставу государственной организации ей предоставлено такое право, то такая организация — новый приобретатель земельного участка — вправе использовать сельхозугодье для этого нового целевого назначения.

Вместе с тем возможное изменение в использовании земельного участка не может выходить за пределы его целевого назначения, определенного в свидетельстве на право собственности. Так, недопустимо использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, поскольку такое отступление, если даже оно и соответствует уставу нового приобретателя земельного участка — предприятия, выходит за рамки целевого назначения этого участка [12].

Договор купли-продажи — основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

В соответствии со ст. 454 ГК договор купли-продажи есть сделка, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, предприятие или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи. В силу ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, — общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект — недвижимое имущество [2].

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли — продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.

Согласно ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли — продажи предприятия является разновидностью договора купли — продажи недвижимости [2].

Договор купли-продажи является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двусторонне обязывающего — права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.

Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий о предмете и цене договора. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

Несоблюдение письменной формы договора купли — продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166 — 168 ГК) [2].

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора купли — продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации [11].

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса и находила закрепление в судебной практике. Ст. 552 ГК расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю [2].

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений — местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и др. параметры.

Особо регулирует ГК условие о предмете договора применительно к продаже жилых помещений: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам [2].

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества состоит из двух юридически значимых действий:

а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема — передачи и т.п.);

б) вручение имущества покупателю.

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии со ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально — определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК , за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору [2].

К существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность [12].

2.2 Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой право пользования и владения

Основная особенность сделок с недвижимым имуществом, влекущих за собой изменение собственника заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собственность. В свою очередь аренда и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею [22].

Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), являющееся как собственником имущества, так и лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду [2].

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, также могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью [ 2 ].

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете — единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате [17 ].

Одним из основных условий договора аренды является срок. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств [20 ].

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

В частности по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным [ 2 ].

Договор аренды предприятия независимо от срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доверительное управление недвижимым имуществом.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще объектом управления избирают недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю. Встречается и передача в доверительное управление жилых помещений, а также сложных недвижимых вещей (например, газораспределительных сетей) [28].

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. Согласно ст. 1017 ГК РФ он должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами. На основании ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление. Имеется в виду специальный случай государственной регистрации, не совпадающий с такими упоминаемыми в части второй ГК РФ видами государственной регистрации, как регистрация договора или регистрация перехода права собственности [2].

Однако ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Вопрос о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление выясняется в ст. 12 Закона, на основании которой запись о доверительном управлении недвижимым имуществом как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав.

Однако на практике нередко возникают неточности, связанные с процедурой государственной регистрации доверительного управления (суды нередко не видят разницы в государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление и государственной регистрации соответствующего договора . Но так или иначе до момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление права и обязанности сторон по договору не возникают, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью [28].

Передача недвижимого имущества в безвозмездное пользование.

Иначе договор безвозмездного пользования именуется договором ссуды. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Сторонами договора могут выступать как граждане, так и юридические лица. При этом для коммерческих организаций установлено ограничение на передачу их имущества в безвозмездное пользование их учредителям, руководителям, членам их органа управления или контроля.

В силу ст. 690 ГК ссудодателем недвижимого имущества может быть его собственник или лицо, управомоченное собственником либо когда оно имеет такое право в силу прямого указания закона. Так, в силу прямого предписания закона недвижимое имущество, в частности здания, сооружения и предприятия, может быть предоставлено в безвозмездное пользование его арендаторами.

Предметом договора безвозмездного пользования выступают непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Недвижимое имущество (земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения и т.д.) соответствует этим требованиям, но необходимо обращать внимание на некоторые моменты. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта безвозмездного пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Так в случае передачи в безвозмездное пользование части помещения или здания, находящегося в собственности ссудодателя, необходимо в договоре указать номера комнат в соответствии с технической документацией или же оформить приложение к договору, содержащие план помещения или здания с выделенными площадями, передаваемыми в безвозмездное пользование.

Гражданский Кодекс не содержит нормы, касающейся формы договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. По аналогии к договорам безвозмездного пользования недвижимым имуществом применяются положения о письменной форме договора аренды, заключенного на срок один год и более или на любой срок, если одной из сторон выступает юридическое лицо [2].

Существенным условием договора является срок, который может быть определенным или неопределенным. Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в одностороннем порядке, однако сторона, отказавшаяся от договора, должна уведомить другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен другой срок извещения.

В принципе, при пользовании недвижимым имуществом на безвозмездной основе существенными должны быть все те условия, которые обязательны при заключении договора аренды недвижимого имущества, кроме размера арендной платы. Взамен последнего условия стороны в договоре указывают на безвозмездный характер пользования недвижимым имуществом как на существенное условие договора.

Передача имущества в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель использует переданное ему имущество в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Ссудополучатель обязан поддерживать имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Ссудополучатель вправе в соответствии с договором производить улучшения переданного ему имущества. Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

2.3 Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества и перехода права собственности

Рента и пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ) [2].

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

При оформлении постоянной ренты права ее получателя могут передаваться от одного лица другому по договору уступки права требования, по наследству или в порядке правопреемства.

В отличие от постоянной, пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане — собственники или другие указанные ими лица. После смерти одного из них, доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. По закону сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться ежемесячно.

Договор ренты — это двусторонний договор, сторонами которого выступают плательщик ренты и получатель ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества и возникновения залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства.

Рентные договоры подлежат обязательной государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость. При государственной регистрации таких договоров регистрируется сама сделка (договор ренты), регистрируется право собственности плательщика ренты, регистрируется залог в пользу получателя ренты и регистрируется обременение прав плательщика ренты.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты, и имеет по сравнению с ней ряд особенностей.

Согласно статье 602 Гражданского кодекса РФ, под содержанием с иждивением понимается обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а также предоставление ему возможности удовлетворять свои духовные запросы (чтение литературы, посещение театров и тому подобное).

Уход за получателем ренты должен быть обусловлен состоянием его здоровья.

Стоимость общего объема содержания применительно к периоду выплаты ренты — существенное условие договора пожизненного содержания, в отсутствие которого договор считается незаключенным. Установление в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимости месячного содержания менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, влечет за собой ничтожность этого договора.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуральном виде.

Замена такого предоставления натуральных услуг периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, направлено положение статьи 604 ГК РФ о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность такой сделки. Таким образом, право собственности плательщика ренты на предмет ренты является ограниченным в части правомочий по распоряжению предметом ренты [2].

Залог недвижимого имущества (ипотека).

Залог недвижимого имущества (ипотека) является одним из наиболее действенных способов обеспечения исполнения обязательств, так как предметы ипотеки (здания, сооружения, предприятия, квартиры, земельные участки) отличаются долговечностью, прочностью, не могут быть сокрыты должником от взыскания, перемещены в пространстве и т. д. Недвижимое имущество имеет значительную стоимость, обычно превышающую сумму долга, причем в условиях инфляции эта стоимость, как правило, увеличивается. В настоящее время в связи с экономическим кризисом на рынке ипотечного кредитования сложилась непростая ситуация.

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке» [7] (залоге недвижимости) и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Ипотека может иметь место в силу договора и в силу закона. В силу закона (т.е. без специального заключения договора о залоге) предусмотрена ипотека при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено законом или договором, а также в некоторых иных случаях, предусмотренных законом [2].

Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В качестве залогодержателя всегда выступает кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Чтобы заложить недвижимое имущество, нужно быть его собственником, или владеть им на праве хозяйственного ведения (это касается государственных и муниципальных предприятий, причем они могут заложить недвижимое имущество лишь с согласия собственника — субъекта Российской Федерации или муниципального образования — п. 2 ст. 295 ГК) [2].

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Эти условия являются существенными для любого договора о залоге.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием на его наименование, место нахождения с достаточным для идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре по соглашению залогодателя и залогодержателя в денежном выражении. Оценку предмета ипотеки стороны договора вправе поручить независимой профессиональной организации. Кроме того, в тексте договора должны быть указаны права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.

Предусмотрена государственная регистрация договора об ипотеке в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» по месту нахождения предмета ипотеки на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Регистрация ипотеки должна производиться в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в регистрирующий орган [6].

Государственная регистрация ипотеки осуществляется посредством внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и удостоверяется надписью на договоре об ипотеке, а в случае государственной ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным [7 ].

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Договор об ипотеке может быть заключен только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, аренды, хозяйственного ведения) на закладываемое имущество.

Недвижимое имущество, передаваемое по договору об ипотеке, всегда остается во владении и пользовании залогодателя — п. 2 ст. 338 ГК [2].

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, кроме земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования — ст. 63 Закона об ипотеке [7];

• предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности. При этом заложенным считается предприятие со всем входящим в него имуществом;

• жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких, но изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. На ряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты, ограниченно оборотоспособные. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка — является идеальным средством обеспечения обязательств [23].

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае него должны быть возложены определенные договором обязанности. Прежде всего, по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право).

Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке [31].

Для упрощения процедуры заключения договора ипотеки были приняты очередные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [7].

Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

1. Допускается составление и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

2. Не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

3. Расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. Если ранее — это были только земельные участки, в отношении которых закон прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

4. Предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды. Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

5. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается теперь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с земельным участком и принадлежащем на том же праве собственнику такого земельного участка;

6. Изменены правила оценки земельного участка при его ипотеке. В частности, при проведении такой оценки теперь следует руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. По общему правилу, залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены [7].

3 ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ЗАЩИТЫ ПО ДОГОВОРАМ

3.1 Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. В связи с этим ст. 131 ГК РФ регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости» [6].

По мнению А.В. Кузнецова, настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации[27].

Государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Многие сделки, даже будучи совершенными, в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.

Поэтому в гражданском праве имеют место правила о том, что:

— сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации;

— права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной, в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность — абсолютную недействительность.

Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации, Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

— договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости;

— соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем. При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

— договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса;

— договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;

— договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения), доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование;

— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением [2].

Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон требует не государственной регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме, а государственной регистрации права, вытекающего из сделки. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке.

Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Законодательное разрешение исполнения договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав на нее свидетельствует о том, что, несмотря на то, что момент заключения договора продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее, такая сделка сама по себе порождает определенные гражданско-правовые последствия. С момента заключения договора продажи недвижимости продавец не может распоряжаться проданной недвижимостью.

В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи предприятия считается заключенной с момента ее государственной регистрации, а право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права.

Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме и подвергнутая в установленном порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с п. 3 ст. 564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено [2].

Таким образом, государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав играют различную роль в юридических составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками сделки.

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

— прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество.

Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином реестре учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитута, а также иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию.

Государственную регистрацию сделок и прав необходимо отличать от обязательной в силу предписания закона внегосударственной регистрации сделок и прав, необходимой для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Государственную регистрацию сделок и прав, являющуюся необходимым элементом фактического состава, с наступлением которого связывается возникновение прав и обязанностей субъектов сделки, нельзя путать с государственным регистрационно-техническим учетом отдельных видов имущества, осуществляемым уполномоченными органами [33].

Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с недвижимостью, на сегодняшний день остаются весьма актуальными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечёткий характер. Недостатки законодательства зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений [32].

Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки с недвижимостью связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на неё, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, — всё это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является недвижимое имущество. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов — юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.

Правовой режим недвижимости.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их целостности и хозяйственному назначению. К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, леса, обособленные водные объекты, здания, сооружения, квартиры. Кроме того, данные объекты обладают рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга (например, уникальный кадастровый номер земельного участка, адрес жилого дома и т.д.).

Важность и значимость недвижимого имущества как для его владельцев, так и для государства, обусловили существование специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым изъяты из гражданского оборота, что обусловлено особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ).

Значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество .

Коротко суть специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:

• право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;

• вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке (в органах технического учёта и технической инвентаризации);

• для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (речь идёт именно о регистрации сделки, в отличие от регистрации прав, о которой сказано первом пункте);

• специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст.273, 653 ГК РФ);

• с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию недвижимости [2].

Заключение сделки и её содержание.

Недвижимое имущество может быть объектом самых разнообразных сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение, аренда жилого помещения, рента, долевое участие в строительстве, передача по наследству. Наиболее распространёнными сделками являются купля-продажа, аренда жилого помещения. Элементами любой двусторонней сделки (договора) с недвижимостью являются её стороны (участники правоотношения), содержание (условия сделки, то есть права и обязанности сторон) и форма. Нарушение определённых законом требований к каждому из элементов сделки является основанием для признания её недействительной либо незаключённой, поэтому данные требования необходимо рассмотреть более подробно [34].

Стороны договора.

Текст любого гражданско-правового договора, как правило, начинается с определения сторон, заключивших соответствующий договор. Для этого в договоре указывается наименование сторон, их адреса (места жительства или места нахождения) и иные реквизиты (паспортные данные, сведения о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя).

Общим требованием, которому должны соответствовать стороны договора, является их правоспособность и дееспособность. Несовершеннолетние заключают сделки через законных представителей (с предварительного согласия органов опеки и попечительства), а по достижении четырнадцати лет — с согласия законных представителей.

При заключении договора, объектом которого является существующая в момент заключения сделки недвижимость, покупателю (арендатору, нанимателю) целесообразно принять ряд мер для того, чтобы проверить наличие и действительность полномочий лица (продавца, арендодателя) на совершение сделки по отчуждению недвижимости. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки в отношении недвижимости может являться основанием для признания сделки недействительной (ст.168, 174 ГК и др.) [2].

Чаще всего это имеет место в тех случаях, когда: продавец в действительности не является собственником недвижимости либо до этого уже распорядился своим имуществом; полномочия представителя недействительны либо недостаточны для совершения сделки; недвижимость находится под арестом; супруг распоряжается совместно нажитым имуществом без согласия другого супруга; долевой собственник недвижимости распоряжается своей долей с нарушением преимущественного права остальных дольщиков на приобретение доли. Поэтому при проверке «надёжности» продавца (арендодателя, наймодателя), необходимо учитывать следующее:

• Во-первых, если сделка от имени собственника (правообладателя) совершается его представителем, необходимо убедиться в том, что у представителя имеется доверенность на совершение сделок в отношении недвижимого имущества. Доверенность должна быть заверена нотариально (хотя формально, согласно ч.2 ст.185 ГК РФ, достаточно доверенности, оформленной в простой письменной форме).

  Для большей надёжности следует связаться с самим продавцом или нотариусом, заверившим доверенность (все совершённые нотариусом нотариальные действия в обязательном порядке регистрируются в реестре).

  Если продавцом является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия его представителя на совершение подобной сделки (для этого следует ознакомиться с учредительными документами юридического лица) [2].

• Во-вторых, продавец (арендодатель, наймодатель) должен предъявить покупателю (арендатору, нанимателю) свидетельство о праве на соответствующее недвижимое имущество. Однако нужно учесть, что права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» [6], регистрируются правообладателями в добровольном порядке, поэтому свидетельство о праве на недвижимость в этом случае может отсутствовать.

• В-третьих, статья 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляет, что сведения о регистрации прав носят открытый характер. Это означает, что для того, чтобы достоверно убедиться, кто именно является собственником объекта недвижимости и какие обременения имеет данное имущество, достаточно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о получении выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная выписка предоставляется заявителю в течение пяти дней [6] .

• В-четвёртых, определённой особенностью обладают сделки, которые совершаются одним из супругов в отношении совместно нажитого недвижимого имущества. Согласно ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, для совершения подобной сделки, супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё согласие получено не было, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной. Кроме того, в регистрации подобной сделки и прав из неё должно быть отказано. Покупателю необходимо учесть данное обстоятельство и в случае необходимости потребовать от продавца предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга.

• В-пятых, аналогичная особенность имеется при отчуждении доли в праве собственности на имущество. В этом случае действует установленное в ст.250 ГК правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки продаваемой доли на условиях, на которых она продаётся. Поэтому продавец доли обязан известить остальных дольщиков о намерении продать свою долю, и только если остальные долевые собственники откажутся от права преимущественной покупки либо в течение месяца не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать долю любому постороннему лицу. Наиболее надёжным способом извещения остальных дольщиков о намерении продать долю является передача заявления через нотариуса в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Кроме того, возможно извещение заказным письмом с уведомлением, либо личное вручением извещения в письменной форме, в присутствии свидетелей и с подписью дольщика о получении извещения. Соответственно, предъявления именно этих документов необходимо потребовать покупателю от продавца доли в недвижимости.

В том случае, если покупатель заключает сделку продажи недвижимости без принятия мер к выяснению всех обстоятельств, которые бы свидетельствовали о наличии либо отсутствии у продавца права на отчуждение недвижимости, в том числе без совершения действий и истребования документов, которые перечислены выше, такой покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем недвижимости [2].

Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся действительным собственником (носителем правового титула).

Признание покупателя недвижимости, приобретённой от неправомочного продавца, добросовестным приобретателем в некоторых случаях может оказаться весьма необходимым для защиты прав покупателя на приобретённое таким образом имущество. Так, согласно ст.302 ГК, действительный собственник имущества (носитель правового титула) вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя только в том случае, если первоначально это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, утрачено либо похищено).

Содержание договора.

Содержанием договора является совокупность условий, на которых достигнуто соглашение сторон. В силу принципа диспозитивности, который распространяется на правоотношения гражданско-правового типа, стороны свободно определяют содержание договора. При этом, существует ряд условий, согласование которых обязательно для того, чтобы договор считался заключённым ( существенные условия договора ).

Так, в договоре продажи недвижимости существенным является условие о цене (ст.555 ГК) [2].

Согласно ст.432 ГК, существенным условием любого договора является

Согласно данной статье,

Другая особенность содержания сделок с недвижимостью касается договоров купли-продажи жилых помещений (квартиры или жилого дома).

Согласно ст.558 ГК, существенным условием такого договора является указание на лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования данным жилым помещением . Согласно ст.127 Жилищного кодекса РФ правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника жилого помещения, если они проживают в данном жилом помещении. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В данном случае новый собственник становится наймодателем жилого помещения на тех же условиях, что и бывший собственник. Таким образом, заключая договор на таких условиях (то есть приобретая жилое помещение с обременением в виде жильцов), покупатель не вправе предъявлять продавцу претензии, основанные на том, что жильцы отказываются выписаться из жилого помещения. С другой стороны, сокрытие продавцом от покупателя информации о жильцах и отсутствие в договоре указания на жильцов, позволяет квалифицировать договор как незаключённый, а потому не влекущий никаких правовых последствий (в виде прав и обязанностей сторон).

Чтобы избежать неприятностей, покупателю в любом случае лучше потребовать от продавца предъявления справки из управляющей компании о том, что в квартире никто не зарегистрирован (кроме продавца) [5].

Форма договора.

Договоры должны заключаться в форме, предусмотренной законом для соответствующей сделки, а заключение договора в ненадлежащей форме влечёт неблагоприятные для сторон последствия, установленные законодательно. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме , причём, как правило, с составлением одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что заключение таких сделок (а именно, договора продажи недвижимости, договора аренды здания или сооружения) путём обмена документами (оферта и акцепт) не допускается [2].

Обязательного

Как указывалось выше, для ряда сделок с недвижимостью законом установлено требование об их обязательной государственной регистрации . Согласно ст.433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.

К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения, договор продажи предприятия, договор дарения, договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, договор об ипотеке, договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года, договор аренды предприятия [2].

Правовую природу государственной регистрации сделок с недвижимостью и ее отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассмотрим ниже.

Регистрация сделки и регистрация прав из сделки.

Разграничение этих понятий в тексте Гражданского кодекса РФ носит крайне неопределённый характер, и только с принятием ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появилась некоторая ясность в этом вопросе. Значительный вклад в прояснение многих спорных моментов, связанных с регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней внесла судебно-арбитражная практика [29].

Из смысла и содержания действующего законодательства вытекает, что регистрация сделки и регистрация прав на недвижимое имущество являются разными по своей правовой природе явлениями. Как уже указывалось выше, требование о регистрации сделки касается лишь некоторых сделок, которые прямо указаны в Гражданском кодексе РФ. По сути, регистрация сделки является самостоятельной стадией, прохождение которой обязательно для того, чтобы сделка считалась заключённой. Это означает, что права и обязанности у сторон сделки возникают только после её регистрации, поэтому нельзя требовать исполнения сделки, которая подлежит регистрации, но ещё не была зарегистрирована.

Однако важно подчеркнуть, что оформление в простой письменной либо нотариальной форме сделки, которая требует государственной регистрации, возлагает на сторон договора обязанность зарегистрировать данную сделку. Каждая из сторон вправе в судебном порядке требовать как принудительного исполнения этой обязанности, так и компенсации убытков, возникших по причине неисполнения данной обязанности другой стороной. Так, согласно ст.165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (простой письменной с составлением одного документа, подписанного сторонами), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки . При предъявлении указанного требования в судебном порядке, необходимо воспользоваться положениями главы 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и одновременно с подачей иска подать ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде приостановления и запрещения государственной регистрации сделок с соответствующим недвижимым имуществом. В противном случае, ответчик может, намеренно затягивая судебный процесс, заключить и зарегистрировать другую сделку по поводу того же недвижимого имущества, что сделает практически невозможным исполнение судебного решения о регистрации сделки [3].

В отличие от регистрации сделки, которая относится к стадии заключения сделки,

Таким образом, регистрация права собственности приобретателя недвижимости является необходимой стадией исполнения любого договора, по которому осуществляется отчуждение недвижимости, тогда как регистрация сделки требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при продаже жилых помещений).

В том случае, когда применительно к одной сделке требуется как регистрация самой сделки, так и регистрация прав из неё, оба регистрационных действия могут быть совершены одновременно (если сделка предусматривает немедленную передачу недвижимой вещи).

Однако нередко договор предусматривает, что недвижимость подлежит передаче не сразу, а по истечении определённого срока после заключения договора. Тогда сначала происходит регистрация сделки, затем недвижимость по акту приёма-передачи передаётся покупателю, после чего регистрируется право собственности покупателя .

Что касается договора аренды недвижимого имущества (по которому происходит не отчуждение недвижимости, а передача права владения и пользования недвижимостью), то здесь регистрация прав не имеет самостоятельного значения, так как она обязательна только в тех случаях, когда требуется регистрация сделки, и всегда осуществляется одновременно с регистрацией сделки.

Одной из ключевых проблем, возникающих при заключении сделок с недвижимостью, является

Законодательство и судебная практика содержат несколько правил, с помощью которых удаётся предотвратить возникновение подобных ситуаций либо разрешить возникший правовой спор:

• Во-первых, учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны отказать в регистрации договора отчуждения недвижимости, если ранее уже был зарегистрирован договор отчуждения того же объекта недвижимости, заключённый тем же продавцом с другим покупателем [35].

• Во-вторых, судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности (если государственной регистрации сделки не требуется), продавец (равно как и покупатель) не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом взятого продавцом на себя обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является законным владельцем данного имущества. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества, продавец несёт ответственность за его неисполнение [35].

• В-третьих, в случае заключения продавцом нескольких договоров отчуждения одного и того же объекта недвижимости разным лицам, если указанные договоры не подлежат регистрации, а объект недвижимости не был передан ни по одному из договоров, применению подлежит ст.398 ГК. В данном случае преимущественное право на получение в собственность объекта недвижимости имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск [32].

Таким образом, подводя итог сказанному, стоит отметить, что в интересах обеспечения надёжности правового положения приобретателя по договору отчуждения недвижимости в собственность, ему целесообразно добиваться заключения сделки на следующих условиях:

• сделка должна быть оформлена нотариально (в таком случае для регистрации сделки и прав на недвижимость не требуется представления в регистрирующий орган заявления продавца);

• если сделка не подлежит государственной регистрации, то временной разрыв между моментом заключения договора и моментом передачи недвижимости должен быть минимальным (возможно предусмотреть, что передача имущества осуществляется в момент заключения договора);

• если сделка подлежит регистрации, то её незамедлительная регистрация гарантирует покупателю определённую степень правовой защищённости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сделки с недвижимостью вызывали и вызывают пристальный интерес ученых и практикующих юристов. В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как их объем и значимость с каждым годом возрастают.

Подводя итоги исследования, хотелось бы отметить, что недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, оно долговечно, обладает значительной стоимостью по сравнению с другими объектами гражданских прав.

К особенностям совершения сделок с недвижимым имуществом относятся: наличие обязательной письменной формы, договор, должен составляться в виде единого документа; сделка считается заключенной с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, с момента подписания или с момента государственной регистрации самой сделки, либо государственной регистрации и прав и сделки; одним из существенных условий сделки с недвижимостью является указание на предмет и цену договора.

В Российской Федерации выработаны самостоятельные подходы к нормативному регулированию совершения сделок с недвижимым имуществом. Разработаны и действуют федеральные законы (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости), ФЗ «О кадастровой деятельности»), а также подзаконные акты. Однако именно несовершенство подзаконных норм, правил и процедур является в настоящее время ключевым препятствием к развитию рынка недвижимости.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества. Поэтому законодательно была закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Анализ федерального законодательства, а также практики реализации норм, регулирующих порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью, позволил выявить ряд проблем и их решения: (тут немного не могу с ориентироваться).

Поддерживая тенденции развития законодательства касательно государственной регистрации сделок с недвижимостью, хотелось бы выделить ряд проблем и их решения:

— В законодательстве касательно недвижимого имущества существует ряд пробелов. К примеру, ГК не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков , принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В ГК также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие объекты как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки.

— Наряду с государственной регистрацией прав на те или иные объекты ГК РФ предусмотрена также государственная регистрация самих объектов. Однако есть основания полагать, что государственная регистрация объектов является составной частью государственной регистрации прав на эти объекты и потому не должна иметь самостоятельного характера. Как показывает практика, государственная регистрация объекта не осуществляется сама по себе, а только применительно к регистрации права, оформляющего принадлежность объекта (права собственности, права на долю участия).

Таким образом, положения о государственной регистрации объектов и прав на них носят дублирующий характер. Ввиду этого, основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены, если они дублируют государственную регистрацию прав.

— Для успешного формирования цивилизованного рынка недвижимости необходимо лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, а также развитие института оценщиков.

— Важным фактором также является правовое просвещение граждан и юридических лиц в данной сфере.

Устранению названных проблем способствовало бы принятие законодателем разработанного и усовершенствованию проекта внесения изменений в статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации.

СПИСОК ИНФОРМАЦИОНННЫХ ИСТОЧНИКОВ

[Электронный ресурс]//URL: https://inauka.net/diplomnaya/dogovoryi-ob-otchujdenii-imuschestva/

1. Российская Федерация. Конституция (1993).

   Конституция Российской Федерации: офиц. текст [по сост. на 21.07.2014 № 11-ФКЗ] // Собрание законодательств РФ. – 04.08.2014. — № 31.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1: [федер. закон: принят ГД ФС РФ 22.12.1995 № 416-ФЗ с изм. от 30.12.2018] // Российская газета.– 10.01.2019.- № 3-7. – Ч. 2. № 14-ФЗ.

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ: принят ГД ФС РФ 23.10.2002: одобрен Советом Федерации 30.10.02, по сост. на 27.12.2017] (с изм.и доп., вступ. в силу 28.12.2018) // Российская газета. – 29.12.2018. — № 140-220.

4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [федер. закон 25.10.2001 № 136-ФЗ по сост. на 25.12.2018] (с изм. и доп, вступ. в силу с 01.01.2019] // Собрание законодательства РФ. – 07.01.2019. № 4. — Ст. 4147.

5. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [федер. закон 29.12.2004 № 188-ФЗ ред. от 15.04.2019] ( c изм. и доп., вступ. в силу с 26.04.2019) // Собрание законодательства РФ. -30.01.2019. — № 13. — C т. 14.

6. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [федер. закон от от 13.07.2015 № 218-ФЗ] (ред. от 25.12.2018)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 10.01.2019 — № 4. — Ст. 302.

7. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости) [федер. закон 16.07.1998 № 102-ФЗ] (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. – 15.01.2019. № 6. — Ст. 183.

8. Российская Федерация. Законы.

9.

10. Российская Федерация. Законы. О кадастровой деятельности: [федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ] (ред. от 06.03.2019) // Российская газета. – 15.03.2019. — № 350-425.

11. Российская Федерация. Указы.

12. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков. // Нотариус. №1. — М.,: ПРОСПЕКТ, 2018. — С. 150.

13.

14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2).-М., Прайм — 2017. – С. 302.

15. Брагинский М. И.. Договорное право. — М., Прайм — 2017. — С. 413.

16.

17.

18.

19.

20. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости. // Право и экономика. № 7. М., — 2017. — С. 93.

21.

22.

23.

24. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, — 2016. С. 442.

25.

26.

27.

28.

29.

— 2016. — С. 70.

30. Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие. Тихомиров М.Ю. М., — 2017. — С. 74.

31.

32. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. — М.: Юрайт, -2016. — С. 241.

33.

34.

35.

36.

37.

38.

39.

40.

41. Интернет ресурс

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ СОКРАЩЕНИЙ

1.

2. ГК РФ – Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят ГД ФС РФ 22.12.1995 : [по сост. на 28.12.2016 № 416-ФЗ] // Российская газета. – 2016.- № 23-27. – Ч. 2. 26.01.1996 № 14-ФЗ.

3. ГПК РФ – Российская Федерация. Законы. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 14.11.2002 N 138-ФЗ: принят ГД ФС РФ 23.10.2002: одобрен Советом Федерации 30.10.02, по сост. на 04.06.2017 N 143-ФЗ] // Российская газета. – 20.11.14. — № 14-220.

4. СК РФ – Федеральный закон от 29.12.95 № 223-ФЗ (в ред. от 25.11.2013 № 317 – ФЗ Семейный кодекс Российской Федерации // Российская газета.

5. ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147 (с изм. и доп от 03.07.2016 N 373-ФЗ).

6. ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2015. — № 1 (часть 1).

— ст. 14.

7. РФ – Российская Федерация

8. ФЗ – Федеральный Закон

9. Правительство РФ – Правительство Российской Федерации

10. Президент РФ –Президент Российской Федерации

11. СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации

12. ИП – индивидуальный предприниматель.

13. т.д. – так далее

14. т.п. – тому подобное

15. др. — другое