Оценка объектов недвижимости

Содержание скрыть

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В статье третьей закона «Об оценочной деятельности РФ» рыночная стоимость определяется как в наибольшей меревероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки офисной недвижимости на практике.

Объект исследования: офисная недвижимость. Предмет исследования: оценка стоимости офисной недвижимости.

Задачами данной работы было:

  • определить сущность недвижимости;
  • выявить основные этапы оценки недвижимости;
  • обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);
  • проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);
  • проанализировать рынок офисной недвижимости;
  • сделать выводы о наилучшем и в наибольшей мереэффективном использовании объекта оценки;
  • определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);

ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие недвижимости и этапы оценки

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

12 стр., 5509 слов

Государственное регулирование оценочной деятельности в России и за рубежом

... 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в Статье 8, где сказано [1]: Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ...

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  • стационарные сооружения благоустройства территории участка;
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимость может выполнять следующие функции:

  • удовлетворять личные потребности индивида в жилище, отдыхе, развлечениях (в этом случае к недвижимости предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и личными предпочтениями индивида);
  • функционировать в качестве фактора производства, выступающего в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);
  • служить источником дохода, предназначенного для ведения бизнеса (недвижимостью такого вида владеют для получения устойчивых доходов на вложенный (инвестированный) капитал);
  • обладать кроме естественных свойств общественными свойствами, т.

е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть — правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными ГК РФ.

18 стр., 8506 слов

Вещи как объекты гражданских прав

... Государства с континентальным правопорядком избрали другой путь. Вещь в их гражданском праве мыслится лишь в одном качестве - как осязаемый объект внешнего мира. Так, в уже упоминавшемся параграфе ... 90 Германского гражданского уложения прямо указано: "Вещами в смысле закона ...

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  • недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
  • долговечность объекта инвестирования;
  • каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
  • недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
  • стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
  • информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
  • потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
  • полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
  • возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
  • существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
  • существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
  • строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности» и Федеральные стандарты оценки не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которой к недвижимости относят землю и всё, что с ней неразрывно связано. Оценщики рассматривают недвижимость как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится разделение терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

3 стр., 1341 слов

Правовые основы оценки недвижимости

... сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов. В первые годы после развала СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в ... оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности. Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. О ней в ...

Право собственности означает осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В соответствии с п. 16 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007 года N 256 проведение оценки включает следующие этапы:

  • Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Договор на проведение оценки должен содержать:

  • объект оценки;
  • вид стоимости имущества (способ оценки);
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности»;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

  • объект оценки;
  • имущественные права на объект оценки;
  • цель оценки;
  • предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
  • вид стоимости;
  • дата оценки;
  • срок проведения оценки;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
  • Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

4 стр., 1971 слов

Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении ...

... способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных процедур и через которые собственно и реализуются либо один из подходов, либо их сочетание. 2.2 Методы оценки объектов недвижимости при проведение экономической экспертизы К экономической экспертизе относятся ...

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

  • затратный подход;
  • сравнительный подход;
  • доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

— Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

4 стр., 1702 слов

Контрольная работа: Сроки жизни недвижимости причины износа и амортизации

... наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки). Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение ...

5. Составление отчета об оценке. На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления.

В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

1.2 Подходы и методы оценки недвижимости

1.2.1 Затратный подход к оценке

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

54 стр., 26574 слов

Оценка государственного имущества

... обеспечение объективной оценки объектов государственного имущества. Реализация принципа объективности стоимости возможна в условиях, которые характеризуются как финансово прозрачные. В это понятие входит проверяемая достоверность первичной информации, адекватные методы обработки информации, ...

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения понятий «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость» (или стоимость воспроизводства).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в этой ситуации.

Затратный подход применяется сегодня для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

  • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • когда необходимо определить вариант наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования земли;
  • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • для оценки объектов незавершенного строительства;
  • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  • для оценки в целях страхования;
  • для итогового согласования стоимости.

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.

Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.

4 стр., 1972 слов

Износ объектов недвижимости

... здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика. Но не всегда работа по оценке износа недвижимости ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда ...

Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место и т.д. Это в наибольшей мерепростой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.).

Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это в наибольшей меретрудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Имеет место три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).

Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов.

Имеет место четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Имеет место устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при всём этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при всём этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

14 стр., 6745 слов

Жизненный цикл объекта недвижимости — . Контрольные вопросы ...

... и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа. Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника. Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям ... перестают вносить вклад в стоимость объекта. 2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии ...

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни — это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта — это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст — это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) — это определенный норматив¬ными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается соотношением

И⁄ВС=ЭВ⁄〖ТС〗_эж (1)

где И — износ;

  • ВС — восстановительная стоимость;
  • ЭВ — эффективный возраст;
  • 〖ТС〗_эж — типичный срок экономической жизни.

Эта формула выражает процент износа от восстановительной стоимости. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

На четвертом этапе реализации затратного подхода необходимо из полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.

На пятом этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе реализации затратного подхода.

Главное преимущество, который имеет оценка затратным подходом, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях, оценка затратным подходом недвижимости, опирающимся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.

Оценка затратным подходом имеет специфической областью применения оценку уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.).

Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами, где применяется оценка затратным подходом, выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется в наибольшей мереразумным вариантом его страховой оценки.

При современных условиях налогообложения, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном методе.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. При этом, когда применяется оценка затратным подходом, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага — интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что оценка затратным подходом — это оценка не инвестиционной, а рыночной стоимости. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Но довольно часто применение затратного подхода при оценке коммерческой недвижимости признается лишним, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке. Доходный и сравнительный подходы дают более полное представление о величине рыночной стоимости.

1.2.2 Доходный подход к оценке

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации)

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет вид:

С= ЧОД/R (2)

где С — стоимость оцениваемого объекта

ЧОД — чистый операционный доход (потенциальный валовой доход, уменьшенный на величину недозагрузки объекта, недосбора платежей и операционных расходов);

  • коэффициент капитализации.

R – коэффициент капитализации

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов:

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравниваемых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается как произведение площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшения ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

  • условно-постоянные расходы;
  • условно-переменные расходы;
  • расходы на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания. В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый ЧОД посредством уменьшения действительного валового дохода (ДВД) на величину операционных расходов.

Пятый этап. Рассчитывается ставка капитализации. Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

  • компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
  • компенсацию за риск;
  • компенсацию за низкую ликвидность;
  • компенсацию за инвестиционный менеджмент;
  • поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Имеет место несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива), метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

На шестом этапе. Определяется стоимость недвижимого имущества посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока

Дисконтирование будущих доходов — это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Применяется при условии, что доход, приносимый объектом, будет непостоянным во времени; учитывает изменения на рынке недвижимости (рост цен, спад), а также необходимые инвестиции в объект на любом этапе владения им.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Формула сложного процента

Sum=X*(1+i)^t (3)

где Sum — предполагаемая сумма прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта;

  • величина исходного капитала;

X – сумма первоначальных капиталовложений

t — продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;

  • i — предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы:

Выбор длительности прогнозного периода. Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Поэтому остаточную жизнь объекта условно делят на два периода:

Прогнозный период или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года.

Постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года строится на основе анализа данных по оцениваемому объекту и территориального рынка недвижимости. При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (ДДП) рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

  • потенциальный валовой доход;
  • действительный валовой доход;
  • чистый операционный доход;
  • денежный поток до уплаты налогов;
  • денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов — это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, облагаемую налогом прибыль.

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования — это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

  • метод кумулятивного построения;
  • метод сравнения альтернативных инвестиций;
  • метод выделения;
  • метод мониторинга.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. (4)

Расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии — это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтирования денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта. Если рассматривать стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограничение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируются доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.

Дисконтирование денежных потоков. Поскольку денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости недвижимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать.

Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

(5)

где РV — текущая стоимость;

  • Сt — денежный поток периода t;
  • i — ставка дисконтирования денежного потока периода t;
  • n — длительность прогнозного периода, лет.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков.

Доходный подход — это в наибольшей мереинформационно обеспеченный и, следовательно, в наибольшей мередостоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является в наибольшей мересильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только в наибольшей мереэффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

1.2.3 Сравнительный подход к оценке

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

В отдельных учебниках фигурирует метод с использованием общего коэффициента капитализации, но, на наш взгляд, данный метод является расчетом стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода с коэффициентом капитализации, рассчитанным методом рыночной выжимки.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода сравнения продаж может быть представлена в следующем виде

(6)

где VРС — рыночная стоимость объекта оценка на основе метода сравнения продаж;

  • количество аналогов;
  • VРСi — рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го объекта-аналога;
  • αi — вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.

Сумма вкладов равна единице

(7)

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом

(7)

где Pi — цена i-го объекта-аналога;

  • количество ценообразующих факторов;
  • Рij — значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в денежном выражении.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, в наибольшей мересопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

  • назначению использования;
  • качеству;
  • передаваемым правам;
  • местоположению;
  • физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

  • платежеспособности;
  • возможностям финансирования;
  • инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

  • сроке окупаемости;
  • независимости субъектов сделки;
  • инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий — от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

  • находятся в родственных отношениях;
  • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
  • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
  • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
  • занимаются продажей имущества умерших лиц;
  • занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

  • аналогичными мотивами инвесторов;
  • аналогичным наилучшим и в наибольшей мереэффективным использованием объектов;
  • степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае — это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение — необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

6) Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

7) Экономические характеристики.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

8) Наличие движимого имущества.

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.

Для коммерческой недвижимости используются удельные характеристики (удельные цены):

Единицы сравнения земли:

  • цена за 1 га;
  • цена за 1 сотку;
  • цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

  • цена за 1 м2 общей площади;
  • цена за 1 фронтальный метр;
  • цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
  • цена за 1 м3.

При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения.

В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.

Основные элементы сравнения Базовые элементы сравнения
Качество прав Обременение договорами аренды
Сервитуты и общественные обременения
Качество права на земельный участок в составе объекта
Условия финансирования Льготное кредитование продавцом покупателя
Платеж эквивалентом денежных средств
Особые условия Наличие финансового давления на сделку
Обещание субсидий или льгот на развитие
Условия рынка Изменение цен во времени
Отличие цены предложения от цены сделки
Местоположение Престижность района
Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
Качество окружения (рекреация и экология)
Доступность объекта (транспортная, пешеходная)
Физические характеристики Характеристики земельного участка
Размеры и материалы строений
Износ и потребность в ремонте строений
Состояние окружающей застройки
Экономические характеристики Возможности ресурсосбережения
Соответствие объекта принципу НЭИ
Сервис и дополнительные элементы Обеспеченность связью и коммунальными услугами
Наличие парковки или гаража
Состояние системы безопасности

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

  • корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
  • последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 1.

Рис. 1. Классификация поправок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

  • б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

  • методы парных продаж;
  • экспертный метод;
  • статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

Процентные поправки всегда вносятся первыми — к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые в наибольшей мересопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

  • количество отобранных аналогов минимально;
  • величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

  • а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Ц_об=〖ПВД〗_об*〖ВРМ〗_а=〖ПВД〗_об*[∑▒(Ц_i/〖ПВД〗_i ) ]⁄t (9)

где Ц_об — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

  • 〖ПВД〗_об — валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
  • 〖ВРМ〗_а — усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
  • Ц_i — цена продажи i-го сопоставимого аналога;
  • 〖ПВД〗_i — потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
  • t — количество отобранных аналогов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
  • в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Применение сравнительного подхода при оценке недвижимости в г. Уфе требует тщательного анализа имеющейся информации. Следует рассмотреть ценообразующие факторы, которых может попросту не быть в регионах. Зачастую разброс цен на, казалось бы, сопоставимые объекты-аналоги может поставить в тупик.

При подборе объектов-аналогов оценщик должен встать на место собственника объекта и подобрать аналоги, обладающие схожей полезностью. При оценке торговых помещений, к примеру, стоит учитывать такой показатель, как людской и автомобильный потоки, иметь представление о таком понятии, как торговые коридоры города.

1.2.4 Методы определения рыночной стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р сегодня в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки

Таблица 1.2. Перечень методов оценки земельных участков

Подход к оценке Методы оценки земельных участков в рамках подхода

Затратный Элементы подхода используются при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения.

Сравнительный •сравнения продаж, •метод выделения, •метод распределения.

Доходный •метод капитализации земельной ренты, •метод остатка, •метод предполагаемого использования

Метод сравнения продаж заключается в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

Метод предполагаемого использования. Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Метод «остатка» отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав.

Полное право собственности — возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободными от арендаторов земельными участками.

При оценке права собственности необходимо четко разграничивать три составляющих этого права — владение, пользование и распоряжение. К двум первым правомочиям — владению и пользованию относят также и вещные права — право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.

Право аренды — возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.

1.3 Формирование итоговой величины стоимости объекта

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

  • проверку полученных данных о величине стоимости;
  • анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
  • выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;
  • метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель — выйти на единую оценочную стоимость, но при всём этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

Степень соответствия каждого из примененных подходов:

  • назначению оценки;
  • цели оценки;
  • функциональному назначению объекта оценки;
  • оцениваемым правам.

Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, Этапы процесса оценки

Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ. В процессе работы были собраны все необходимые информационные данные, и был проведен анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению об обоснованной рыночной стоимости.

Для оценки были использованы затратный, доходный и сравнительный подходы.

Процедура оценки включала:

  • заключение Договора на услуги по определению рыночной стоимости имущества для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства;
  • получение необходимой технической, экономической и прочей информации для определения количественных и качественных характеристик оцениваемых объектов;
  • осмотр Объекта и его окрестностей;
  • беседа с представителями собственника;
  • сбор данных о продаже аналогичных объектов на рынке;
  • анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования;
  • проведение расчетов по определению рыночной стоимости Объекта с применением затратного, доходного и сравнительного подходов;
  • написание Отчета об оценке.

Описание объекта оценки

Объект оценки представляет Здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1120,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д.126/6. Здание оснащено следующими коммуникациями: отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция. На момент оценки здание находятся в хорошем техническом состоянии, эксплуатируется по назначению.

Объект оценки являются частной собственность.

Окружение оцениваемых объектов – многоэтажные жилые здания и объекты торгово-офисного назначения.

Подъездные пути к объектам оценки асфальтированы и находятся в хорошем техническом состоянии.

Далее представлены технические характеристики и фотографии оцениваемого объекта.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА

Характеристики объекта оценки приняты на основании данных Технического паспорта на здание, расположенное по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ленина д. 126/6 по состоянию на 01.06.2014 г., а также визуального осмотра объекта недвижимости.

Здание

Год постройки здания — 2006

Группа капитальности — I

Площадь земельного участка, кв. м 1 120,0

Площадь застройки, кв. м 550

Этаж объекта — 2

Износ по данным технического паспорта, % —

Наличие сервитутов не зарегистрированы

Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры нет

Текущее использование оцениваемых помещений офисное

Описание конструктивных элементов объекта

Фундаменты монолитные бетонные колонны

Наружные и внутренние капитальные стены пеноблоки, утеплённые пенополистиролом

Перекрытия ж/бетонные

Кровля — мягкая — кровлелон (полимерная мембрана)

Полы плитка, паркет, ламинат, мрамор

Отделка — улучшенная: штукатурка декоративная, покраска, потолок двухуровневый, плитка, панели ПВХ

Окна — пластик, алюминий

Двери — дубовый шпон, пластик

Инженерное обеспечение — отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Техническое состояние — хорошее

Данные о площадях и строительном объеме объекта

Площадь общая, кв.м. — 950

Высота помещений по внутреннему обмеру, м. — 2,7

Фотографии Объекта оценки

Здание по адресу.

2.3 Анализ рынка объекта оценки

2.3.1 Общие сведения о Республике Башкортостан

2.3.3 Обзор ситуации на земельном рынке

По информации коммуникационной группы «Земер», земельный рынок Московской области за последнее время стал заметно стабильнее. Так, по состоянию первичного рынка в июне можно судить о практически отсутствующей динамике изменений.

Рост цен на землю был зафиксирован только на Новорижском направлении, он составил 2,56%, стоимость сотки земли здесь составила 337 651 руб. По остальным направлениям усреднённая цена составила 267 553 руб., на 0,32% меньше, чем в мае.

Вторичный рынок тоже не претерпел значительных изменений. Рост цен составил 0,42%. Стоимость «вторичной» сотки в среднем составляет 207 571 руб.

Аналогичный период прошлого года обладал заметно лучшими показателями. И если первичный рынок отыграл с тех пор немного назад, то вторичный потерял, и довольно существенно. Цена «первичной» сотки в этом году на 0,29% ниже, а вот «вторичной» — на 5,5%.

Из ряда этих показателей выбивается тенденция увеличения спроса на поселки в 30-километровой зоне от МКАД. Бизнес-класс это модно и стильно, он оценивается высоко. В зоне 0-15 км стоимость сотки — 475 992 руб. (465 324 руб. в марте), 15-30 км — 407 647 руб. (394 928 руб. в марте).

При этом в июне произошло увеличение стоимости на 2,29% и 3,32% соответственно. Вторичный рынок ознаменовался увеличением стоимости на 2,17%, во втором квартале он составляет 406 504 руб.

По мнению аналитиков, наметившийся рост и стабилизация земельного рынка Московской области будет проходить последовательно в течение нескольких лет, и ценовых скачков до конца года ожидать не следует

2.3.4 Анализ рынка офисных помещений г. Уфы

Рынок офисной недвижимости г.Уфы представлен:

  • офисными помещениями в бизнес-центрах;
  • офисные помещения в многофункциональных центрах;
  • в административных зданиях учреждений и предприятий;
  • нежилыми помещениями в первых этажах жилых домов (как встроенными, так и пристроенными).

Анализ предложения

Рынок офисной недвижимости в городе достаточно развит и разнообразен. В таблице 1 представлены в наибольшей мерекрупные объекты офисной недвижимости в г.Уфы.

Таблица 2.1. Крупные объекты офисной недвижимости г.—

Название Дата ввода в эксплуатацию Площадь, кв. м

БЦ «Книжка» 2000 год 12 000

БЦ «Капитал» 2004 год 21 080

БЦ «КПД» 2005 год 15 000

ТДК «Александровский пассаж» 2006 год 13 100

БЦ «Премьер» 2008 год 10 700

БЦ «Апрель» 2012 год

На конец отчетного периода на рынке предложения офисной недвижимости было зафиксировано объектов с общей площадью более 48,5 тыс.кв.м.

Объем предложений по аренде составил 74% от общего объема, на продажу соответственно приходиться около 26%.

Больше всего представлено предложений по офисной недвижимости с площадью от 100 до 250 кв.м., на нее приходится 25% от общего объема предложений. В наименьшем количестве представлены офисные помещения с площадью более 500 кв.м. – менее 10%

Аренда

На рынке предложения аренды офисной недвижимости за отчетный период было зафиксировано объектов коммерческой недвижимости с общей площадью более 35,7 тыс.кв.м., что на 16% меньше чем за 1 квартал 2014г.

В распределении по условным районам первое место, как и в первом квартале, по объему предложений аренды занимает «Центр» (37% от общего объема предложения).

Меньше всего предложений аренды в таких районах как «ИНОРС», «Дема», «Затон» – менее 2% в совокупности всех предложений.

Рассматривая деление по условным районам в зависимости от объема площадей, лидирующую позицию занимает «Центр» – 50%, на последнем «Инорс», «Дема», «Нижегородка» – менее 1%.

Средняя арендная ставка на офисную недвижимость составляет 660 рубля/ кв. м. Диапазон арендных ставок колеблется от 210 до 2000 рублей/кв. м (график 1).

График 1. Динамика изменения цены аренды на офисную недвижимость, руб./кв.м.

Наибольшая средняя арендная ставка на офисную недвижимость зафиксирована в условном районе «Центр» и равна 776 руб. за 1 кв.м. площади (диаграмма 1).

Диаграмма 1. Средняя арендная ставка на офисные помещения по условным районам г.Уфы, руб./кв.м.

В г.— средняя арендная ставка на офисные помещения расположенные на красной линии зафиксирована на отметке 764 руб./кв.м., для помещений расположенных не на красной площади 582 руб./кв.м. (график 2).

График 2. Динамика изменения средней арендной ставки на офисные помещения в зависимости от расположения за 2 квартал 2013г., руб./кв.м.

Средняя арендная ставка для офисных помещений с отдельной входной группой составляет около 871 руб. за 1 кв.м., без отдельной входной группы – 496 руб./кв.м.

Минимальная цена офисных помещений с отдельной входной группой составляет около 280 руб./кв. Максимальная – 2000 руб./кв.м. А для помещений без отдельных входных групп – минимальная цена – 180 руб./кв.м., максимальная 1389 руб./кв.м.

График 3. Динамика изменения средней арендной ставки на офисные помещения в зависимости от наличия входной группы, руб./кв.м.

Средняя арендная ставка для помещений с евроремонтом составляет 741 руб./кв.м. Диапазон цен колеблется от 333 руб./кв.м. до 2000 руб./кв.м. (не рассматриваются крупные торговые центры).

Средняя арендная ставка для помещений с ремонтом составляет 613 руб./кв.м. Диапазон цен колеблется от 280 руб./кв.м. до 2000 руб./кв.м.

Средняя арендная ставка для помещений с черновой отделкой составляет 380 руб./кв.м. Диапазон цен составляет от 110 до 1500 руб./кв.м.

Динамика изменения средней арендной ставки в зависимости от отделки офисных помещений представлена на графике 4.

График 4. Динамика изменения средней арендной ставки на офисные помещения в зависимости от отделки, руб./кв.м.

Средняя арендная ставка для офисных помещений расположенных на 1 этажах зданий составляет 819 руб./кв.м., на 2 этаже и выше – 524 руб./кв.м., цоколь – 410 руб./кв.м.

Динамика изменения средней арендной ставки на офисные помещения в зависимости от этажа представлена на графике 5.

График 5. Динамика изменения средней арендной ставки на офисные помещения в зависимости от этажа, руб./кв.м.

В таблице 2 представлены основные показатели предложений по офисной недвижимости, сдаваемой в аренду.

Таблица 2.2 Ценовые показатели и объемы предложения по офисной недвижимости, сдаваемой в аренду

Черниковка Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 385 380 400 650

50-100 233 496 250 1 189

100-250 831 680 400 1 500

Итого 1 449 519 250 1 500

ДЕМА Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 88 704 300 2 000

Итого 88 704 300 2 000

Зеленая роща Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 125,1 684,72 500 1 389

50-100 153 425,00 350 1 100

100-250 215 683,64 467 1 300

250-500 316 650 400 1 000

>500 1 000 500 350 650

Итого 1 808 589 350 1 389

ИНОРС Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 43 690 250 1000

100-250 200 380 380 380

Итого 243 535 250 1000

Нижегородка Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 218 407 400 700

50-100 51 400 400 400

Итого 269 404 400 700

Проспект Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 227 565 350 720

50-100 553 579 280 1 090

100-250 1 861 914 487 1 500

250-500 1 438 960 720 2000

>500 7 906 760 600 889

Итого 11 986 755 280 2000

Сипайлово Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

50-100 152 810 519 1300

100-250 259,4 480 480 480

>500 1000 800 400 900

Итого 1 411 697 400 1300

Центр Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 363 924 375 1 500

50-100 607 826 130 1 500

100-250 2 393 838 550 1 303

250-500 2 586 614 360 750

>500 11 834 679 150 1000

Итого 17 783 776 130 1500

Затон Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

50-100 100 700 400 1 000

250-500 600 610 110 600

Итого 700 655 110 1 000

ИТОГО Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 1 450 622 300 2 000

50-100 1 849 605 130 1 500

100-250 5 759 663 380 1 500

250-500 4 940 708 110 2 000

>500 21 740 685 150 1 000

Итого 35 738 657 110 2 000

Продажа

На конец отчетного периода зафиксировано предложений по продаже офисной недвижимости с объемом более 12,7 тыс.кв.м.

В отчетном периоде по количеству имеющихся предложений на рынке продаж офисной недвижимости лидирующие позиции занимает условный район «Проспект» — 31%.

В структуре предложения от общего объема площадей по условным районам за 2 квартал наибольшая доля приходится на «Проспект» — порядка 38%.

Средняя цена продажи на офисную недвижимость составила 57 тыс. руб./кв.м.. Цены предложения варьируются от 28 тыс. руб./кв.м до 102,9 тыс. руб. /кв.м. (график 6).

График 6. Динамика изменения цены продажи на офисную недвижимость, руб./кв.м.

Наибольшая средняя стоимость офисной недвижимости выставленной на продажу зафиксирована в условном районе «Центр» равна 66,7 тыс. руб. за 1 кв.м. площади. В 1-м квартале в районе «Центр» — также была зафиксирована самая максимальная средняя цена по городу Наименьшая — в районе «Черниковка» — 51,1 тыс. руб./кв.м (диаграмма 2).

Диаграмма 2. Средняя цена офисных помещений выставленных на продажу по условным районам г.Уфы, руб./кв.м.

Средняя ставка офисных помещений г.Уфы выставленных на продажу расположенных на красной линии за отчетный период составляет 71 тыс. руб./кв.м. Цены предложения варьируются от 25 тыс. руб./кв.м. до 102,9 тыс. руб./кв.м.

Для офисных помещений расположенных не на красной линии средняя цена продажи составляет 54,2 тыс. руб./кв.м. Динамика изменения цен составляет от 28 тыс. руб./кв.м. до 79 тыс. руб./кв.м.

Динамика изменения средней цены продажи на офисные помещения в зависимости от местоположения представлена на графике 7.

График 7. Динамика изменения средней цены продажи на офисные помещения в зависимости от расположения, руб./кв.м.

Средняя стоимость офисных помещений имеющих отдельную входную группу выставленных на продажу составляет 61 тыс. руб./кв.м., цены колеблются от 28 тыс. руб./кв.м. до 102 тыс. руб./кв.м.

Средняя стоимость офисных помещений не имеющих отдельную входную группу составляет 50,6 тыс. руб./кв.м. Диапазон цен – от 21,7 тыс.руб./кв.м. до 63,9 тыс.руб./кв.м.

График 8. Динамика изменения средней стоимости офисной недвижимости, выставленной на продажу, в зависимости от наличия входных групп, руб./кв.м.

Средняя стоимость выставленных на продажу офисных помещений с евроремонтом составляет 72 тыс. руб./кв.м. Диапазон цен колеблется от 53,6 тыс.руб./кв.м. до 103 тыс. руб./кв.м.

Средняя стоимость выставленных на продажу офисных помещений с ремонтом составляет 60,5 тыс. руб./кв.м. Диапазон цен колеблется от 286 тыс.руб./кв.м. до 80 тыс. руб./кв.м.

Для офисных помещений с черновой отделкой или без ремонта средняя цена продажи составляет 49 тыс. руб./кв.м. Диапазон цен составляет от 12,5 тыс. руб. до 66,7 тыс. руб./кв.м.

Динамика изменения средней цены продажи 1 кв.м в зависимости от отделки офисных помещений представлена на графике 9.

График 9. Динамика изменения средней стоимости офисной недвижимости выставленной на продажу в зависимости от отделки, руб./кв.м.

Средняя цена продажи офисных помещений:

на 1 этаже – 64,5 тыс. руб./кв.м., диапазон от 28 тыс. руб. до 102 тыс. руб./кв.м.

на 2 этаже и выше – 54 тыс. руб./кв.м., диапазон от 37 тыс. руб. до 79 тыс. руб./кв.м.

Динамика изменения средней стоимости офисных помещений, выставленных на продажу, в зависимости от этажа представлена на графике 10.

График 10. Динамика изменения средней стоимости офисных помещений, выставленных на продажу, в зависимости от этажа, руб./кв.м.

В таблице 2.3 представлены основные показатели предложения по офисной недвижимости, выставленной на продажу .

Таблица 2.3 Ценовые показатели и объемы предложения по офисной недвижимости, выставленной на продажу.

Черниковка Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 44 50 735 50 735 50 735

100-250 436 50 351 42 702 58 000

>500 1 301 52 240 41 538 62 941

Итого 1 781 51 109 41 538 62 941

Дема Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 38 52 895 52 895 52 895

50-100 290 51 219 48 232 65 000

Итого 328 52 057 48 232 65 000

Зеленая роща Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 17,5 60 857 52 857 102 857

100-250 1 002 55 709 42 433 77 000

250-500 374 54 969 44 969 64 969

>500 644,1 53 296 42 433 62 857

Итого 2 038 56 208 42 433 102 857

Проспект Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 88 62 884 40 000 63 889

50-100 78,2 79 923 44 923 79 923

100-250 374 58 917 35 000 42 833

250-500 1 911 50 803 37 594 78 000

>500 2 394 53 713 28 037 70 000

Итого 4 846 61 248 28 037 79 923

Сипайлово Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 100 55 958 54 000 80 000

100-250 160 60 000 50 000 60 000

Итого 260 57 979 50000 80000

Центр Тип площади, м2 Общая площадь предложений (кв.м.) Средняя цена (руб./кв.м.) Диапазон цен на кв. м (руб./кв.м.)

min max

<50 27 68 519 68 519 68 519

50-100 274 77 045 75 000 79 090

100-250 287 73 735 71 000 76 471

250-500 669 59 750 57 000 62 500

>500 2 162 54 484 50 484 64 484

Итого 3419,1 66 707 50 484 79 090

ИТОГО <50 314 58 641 40 000 102 857

50-100 643 69 396 44 923 79 923

100-250 2 259 59 742 35 000 77 000

250-500 2 955 55 174 37 594 78 000

>500 6 501 53 340 28 037 79 923

Итого 12 671 59 259 28 037 102 857

Анализ спроса

Рынок спроса по офисной недвижимости в г.Уфа характеризовался активностью аренды – 80%, нежели рынка покупки – 20%.

Аренда

Наибольшей популярностью пользуются аренда офисной недвижимости в Центре (40%).

Анализ спроса по размеру арендуемых площадей показал, что наибольшей популярностью пользуются небольшие помещения площадью до 50 кв.м – 40%. Меньше всего пользуются спросом помещения от 250-500 кв.м., более 500 кв.м.

Покупка

Офисную недвижимость хотели приобрести в районах «Сипайлово», «Центр», «Проспект» и др.

Анализ спроса на покупку (как и для аренды) по размеру площадей офисной недвижимости показал, что наибольшей популярностью пользуются небольшие помещения площадью до 50 кв.м. – 44%. Меньше всего пользуются спросом помещения более 500 кв.м. – менее 6%.

2.4 Анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования

Понятие наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования

На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, покупа¬тели и продавцы вступают между собой в определенные взаимоот¬ношения, целью которых является согласование меры обмена това¬ра или услуги. При этом в качестве основы для расчета меры обмена на рынке понимают рыночную стоимость товара или услуги, кото¬рая отражает сложившуюся текущую ситуацию на рынке.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с уче¬том всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рын¬ке, а также ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем в наибольшей мереэффективного использования недвижимо¬сти. Очевидно, что форма такого использования также будет зави¬сеть от текущего состояния рынка, а стоимость собственности при всём этом будет максимальной.

Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее в наибольшей мереэффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использо¬вания собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и в наибольшей мереэффек¬тивного использования (highest and best use analysis).

Наилучшее и в наибольшей мереэффективное использование – в наибольшей меревероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

  • быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
  • быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
  • быть финансово состоятельным, т.е.

использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

  • быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и в наибольшей мереэффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и в наибольшей мереэффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Использование земельного участка как свободного

Анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования зем¬ли как свободной выполняется в двух случаях:

  • при необходимости отдельной оценки участка земли;
  • при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа — дать ответ на следующие во-просы:

Если земля есть или будет свободной, как ее следует исполь-зовать?

Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, т.к. стоимость определяется, главным образом, потен¬циальными возможностями. Например, существующее в наибольшей мереэф¬фективное использование земли в ближнем пригороде, как сельско¬хозяйственной, с ростом города может измениться на использова¬ние под коттеджную застройку.

Существуют случаи, когда в наибольшей мереэффективным текущим ис-пользованием будет временное или спекулятивное. Временное ис¬пользование предполагает устройство автостоянок, спортивных пло¬щадок и т.д. Через некоторое время в соответствии с прогнозом ры¬ночной ситуации в наибольшей мереэффективным использованием участка может быть строительство гостиницы. Спекулятивное использова¬ние предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Необходимо учесть, что анализ использования земельного участка как неосвоенного подразумевает снос оцениваемых объектов.

Оцениваемые объекты представляют собой нежилые помещения на первых этажах жилых многоквартирных домов и находятся в хорошем техническом состоянии. Поэтому снос здания и демонтаж здания в данном случае не лучший вариант использования земельного участка.

Таким образом, можно сделать вывод, что оцениваемые объекты могут в текущий период без капвложений эксплуатироваться по своему назначению и приносить Собственнику доход. Причем доход от оцениваемой недвижимости может быть получен Собственником, как от ведения собственного бизнеса, так и от сдачи в аренду сторонним организациям.

Исходя из вышеизложенного, анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования оцениваемого участка как незастроенного не проводился.

Использование земельного участка с улучшениями

Наилучшее и в наибольшей мереэффективное использование собственности как улучшенной – это использование ее как при наличии существующих улучшений.

Анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

  • при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;
  • при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа — дать ответ на следующие вопросы:

Как следует использовать существующие улучшения?

Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

По определению, использование, которое максимизирует стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска, является наилучшим и в наибольшей мереэффективным использованием.

Типичными вариантами использования улучшенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:

  • снос строений;
  • реконструкция или обновление;
  • продолжение использования в текущем состоянии.

Существующее строение может быть снесено только в том случае, когда не существует эффективных инвестиционных проектов по его ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию. Как было уже указано ранее, снос оцениваемой недвижимости нецелесообразен.

Возможными вариантами использования объекта являются:

  • Торговое;
  • Офисное;
  • Косметический салон.

Представленные возможные варианты использования объектов рассмотрены в соответствии с необходимыми критериями, такими как физически возможное использование, законодательно разрешенное использование, а также финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.

Физически возможное использование — объемно-планировочные характеристики делают физически осуществимым вариант использования оцениваемого объекта, по прямому назначению, так и перепрофилирование в объекты любого другого назначения.

Законодательно разрешенное использование — каких-либо законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование объекта оценки не выявлено. Использование оцениваемых объектов – торгово-офисное.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование — в рыночных условиях возможные варианты использования, как позволяющие получить определенный доход, являются финансово возможными.

Определение варианта использования, дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования оцениваемой недвижимости, т.е. потенциального покупателя (инвестора) интересует, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность.

Предполагаемым в рамках данного отчета возможным использованием рассматриваемого объекта недвижимости является использование по разрешенному назначению – торгово-офисное.

Исходя из возможного варианта использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной, наилучшим и в наибольшей мереэффективным использованием оцениваемого объекта является торгово-офисное.

Данное определение эффективного и наилучшего использования объекта оценки представляет собой посылку для стоимостной оценки объекта и выражает лишь мнение оценщиков, а не безусловный факт.

3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует стоимости права на земельный участок и нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, в том числе косвенные издержки на процессы, опосредовано участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

  • Определить стоимость права на земельный участок в предположении, что он не застроен;
  • Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
  • Определить величину накопленного износа;
  • К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость права на земельный участок.

Определение стоимости земельного участка

Передача прав пользования земельным участком проводится в соответствии со статьей 35 «Земельного Кодекса РФ» от 25.10.2001г. №136-ФЗ, согласно которой: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю…».

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1

Данные о продажах земельных участков

Таблица 3.1

Характеристики А 1 А 2 А 3 А 4

Цена продажи, тыс. руб. 1650 4500 6020 4200

Размер, м2 1000 5000 4200 2800

Права собственности Частная Сервитут Государственная Сервитут

Условия финансирования Типичные Кредит Типичные Типичные

Условия продажи Срочная продажа Срочная продажа Типичные Особые*

Дата продажи 3 месяца назад 9 месяца назад Настоящее время 6 месяцев назад

Местоположение Цен. Отд. С/о Цен.

Асфальтобетонное покрытие до 10% до 30% до 50% до 30%

Несущая способность грунтов Низкая Высокая Средняя Средняя

* Сделка между партнерами по бизнесу.

**Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику — элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа — элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены).

Первая группа включает в себя: состав переда¬ваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа — элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения попра¬вок каждого элемента к результату, полученному после коррек¬тировки на условия рынка, в произвольном порядке).

Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результа¬там исследования рынка:

  • наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
  • кредиты предоставляются под 15 %;
  • условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
  • за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4%, за 9мес- на 8 %;
  • разница в ценах по районам: цен.

и с/о — 20 %, с/о и отд. — 10%, цен. и отд.-30%;

  • разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % — 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % — 5 %;
  • разница в ценах между низк.

и сред, несущей способностью грунтов — 3 %, сред. и выс. — 4 %, низк. и выс. — 7 %.

Расчет скорректированных цен земельных участков

Таблица 3.2

Элементы сравнения Объект оценки А 1 А 2 А 3 А 4

Цена продажи объекта, руб. 11000000,00 10350000,00 11120000,00 12000000,00

Размер, м2 1120 1000,00 1200,00 1350,00 1050,00

Цена единицы сравнения, руб./м2 11000,00 8625,00 8237,04 11428,57

Оцениваемые права собственности Частная Частная Частная Частная Частная

  • процент отличия 0,00 0,00 0,00 0,00
  • корректировка, руб.

0,00 0,00 0,00 0,00

  • скорректированная цена 11000,00 8625,00 8237,04 11428,57

Условия финансирования Типичные Типичные Кредит Типичные Типичные

  • процент отличия 0,00 0,15 0,00 0,00
  • корректировка, руб.

0,00 1293,75 0,00 0,00

  • скорректированная цена, руб. 11000,00 7331,25 8237,04 11428,57

Условия продажи Типичные Срочная продажа Срочная продажа Типичные Особые*

  • процент отличия 0,10 0,10 0,00 0,08
  • корректировка, руб.

1100,00 733,13 0,00 914,29

  • скорректированная цена, руб. 12100,00 8064,38 8237,04 10514,29

Дата продажи Настоящее время 3 месяца назад 9 месяца назад Настоящее время 6 месяцев назад

  • процент отличия 0,02 0,08 0,00 0,04
  • корректировка, руб.

242,00 645,15 0,00 420,57

  • скорректированная цена, руб. 12342,00 8709,53 8237,04 10934,86

Местоположение Цен. Цен. Отд. С/о Цен.

  • процент отличия 0,30 0,00 0,10 0,30
  • корректировка, руб.

3702,60 0,00 823,70 3280,46

  • скорректированная цена, руб. 8639,40 8709,53 7413,33 7654,40

Асфальтовое покрытие до 10% до 10% до 30% до 50% до 30%

  • процент отличия 0,00 0,02 0,05 0,02
  • корректировка, руб.

0,00 174,19 370,67 153,09

  • скорректированная цена, руб. 8639,40 8535,33 7042,67 7501,31

Несущая способность грунтов Низкая Низкая Высокая Средняя Средняя

  • процент отличия 0,00 0,07 0,03 0,03
  • корректировка, руб.

0,00 597,47 211,28 225,04

  • скорректированная цена, руб. 8639,40 7937,86 6831,39 7276,27

Итого скорректированные цены аналогов 8639,40 7937,86 6831,39 7276,27

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование — это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

  • среднего арифметического значения скорректированных цен;
  • модального значения. Мода — в наибольшей меречасто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты в наибольшей мереблизкие часто встречающиеся вместе значения;
  • медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений;
  • скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Среднее арифметическое 5 510 880 руб.

Медиана 7 053 830 руб

Наиболее похожий аналог (А3) 8 639 400 руб.

Итого стоимость земельного участка 10 602 050 руб.

Расчет восстановительной стоимости Объекта методом строительной единицы

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Оценка накопленного износа

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, то есть с момента создания имущества (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации и демонтажа конструкций.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону.

Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок эксплуатации по сравнению с нормативным.

В теории оценки выделяют три вида износа, в совокупности дающих накопленный износ:

  • физический, связанный с физическим устареванием объекта;
  • функциональный, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным стандартам и требованиям;
  • внешний – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки — внешней по отношению к объекту недвижимости.

Методы расчета физического износ зданий разделяют на нормативный, стоимостной и метод срока жизни.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа: недостатки, требующие добавления элементов; недостатки, требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившейся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Внешний износ – это обесценение объекта, обусловленного негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний (экономический) износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в этой отрасли. Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • капитализации потерь в арендной плате;
  • сравнительных продаж (парных продаж);
  • срока экономической жизни.

Здание площадью 950 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 126/6

Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки в качестве аналога рассматривается аналогичное строение в г. Уфа

Стоимость 1 кв.м. общей площади объекта оценки в ценах на октябрь-ноябрь 2011 года составляет

(Сборник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 3.3.3.050): 15 913,21 руб.

Общая площадь оцениваемого объекта составляет 950 кв.м.

Таким образом, прямые издержки (ПИ), т.е. расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте, составляют:

ПИ = 950 * 15 913,21 = 15117549,5 руб.

Стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) — это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Из сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивается как процент от прямых издержек.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Московской области

оцениваемого объекта 30%

ПП = 15117549,5 * 30% = 4535264,85 руб.

Следовательно, стоимость нового строительства без учета НДС составляет:

СС = 15117549,5 + 4535264,85 = 19652814,35 руб.

Налог на добавленную стоимость (размер налога на добавленную стоимость установлен

Законом РФ №117-ФЗ от 07.07.2003 и введен в действие с 01.01.2004 г.) составляет: 18%

НДС = 19652814,35 * 18% = 3537506,583 руб.

Таким образом, стоимость нового строительства с учетом НДС составляет:

СС = 19652814,35 + 3537506,583 = 23190320,93 руб.

Определим величину накопленного износа. Накопленный износ — это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.

Выполним расчеты по определению физического износа объекта оценки. Величина физического износа объекта определялась в соответствии с требованиями ВСН (Ведомственные строительные нормы) методом разбивки на конструктивные элементы.

Определение величины физического износа

Таблица №3.2.

Конструктивные элементы Удельный вес конструктивных эле-ментов к стоимости здания, % Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания) Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, % Удельный вес конструктивных элементов к стоимости здания, руб. Степень износа элементов установленная при обследовании, % Средневзвешенный процент износа, руб.

Фундаменты 2,35 1,0 2,35 544 972,54 1% 5 449,73

Каркас 1,56 1,0 1,56 361 769,01 1% 3 617,69

Стены наружные с отделкой 5,46 1,0 5,46 1 263 872,49 1% 12 638,72

Внутренние стены и перегородки 4,26 1,0 4,26 987 907,67 1% 9 879,08

Перекрытия и покрытия 4,39 1,0 4,39 1 018 055,09 1% 10 180,55

Кровля 4,15 1,0 4,15 962 398,32 1% 9 623,98

Окна и двери 5,05 1,0 5,05 1 171 111,21 3% 35 133,34

Полы 15,25 1,0 15,25 3 536 523,94 3% 106 095,72

Отделка 14,62 1,0 14,62 3 390 424,92 3% 101 712,75

Прочие 2,93 1,0 2,93 679 476,40 3% 20 384,29

Спец. конструкции 7,11 1,0 7,11 1 648 831,82 1% 16 488,32

Инженерные системы 32,88 1,0 32,88 7 624 977,52 3% 228 749,33

ИТОГО: 100 100,0 1 571 420 18,2% 559 953,49

Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа:

23190320,93 — 559 953,49 = 22630367,44 руб.

Функциональный износ:

В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа.

Экономический износ:

Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

33 232 417,00 руб.

Тридцать три миллиона двести тридцать две тысячи четыреста семнадцать рублей

3.2 Оценка объекта доходным подходом

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования.

Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе ожидаемого годового дохода от его эксплуатации умножением его на специальный коэффициент (ставку капитализации), отражающий сложившуюся ситуацию на рынке взаимосвязь между стоимостью данного имущества и уровнем получаемого от него дохода. Метод хорошо работает при условии достаточной стабильности и неизменности ожидаемых годовых доходов в течение определенного периода в будущем и применению данного приема способствует стабилизация экономической и в не меньшей степени политической российской реальности.

В соответствии со вторым приемом делается прогноз на определенный период в будущем относительно финансовых потоков от объекта недвижимости с учетом их переменного характера, состоящих из операционных доходов и затрат, инвестиций в объект, а также вероятной цены его продажи в конце этого периода, а затем величины таких распределенных во времени будущих финансовых потоков дисконтируются к их текущей стоимости на момент оценки с использованием специального коэффициента (ставки дисконтирования), отражающий риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости. Суммарная величина указанных текущих стоимости и выражает стоимость объекта доходной недвижимости.

В рамках доходного подхода использован метод прямой капитализации дохода.

Метод прямой капитализации дохода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации до­хода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента капитализации.

3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

(9)

где С — рыночная стоимость недвижимости;

  • ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации

Процедура расчетов по данному методу имеет следующую последовательность:

  • определить ожидаемый доход от Объекта оценки для определения потенциального валового дохода (ПВД);
  • определить возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы для расчета валового дохода (ВД);
  • определить все расходы и вычесть их из валового дохода (ВД) для получения чистого эксплуатационного дохода;
  • определить стоимость имущества на конец прогнозного периода методом прямой капитализации дохода;
  • определить ставку дисконтирования;
  • рассчитать стоимость Объекта оценки.

Определение ставки арендной платы

На основании анализа текущих рыночных ставок арендной платы торгово-офисных помещений в г. Уфе выявлена информация, для наглядности сведенная в таблицах ниже. Для приведения ставок арендной платы по объектам-аналогам в соответствие с потенциальной величиной арендной платы за оцениваемые объекты, нами были проведены следующие корректировки (результаты расчетов приведены в таблицах ниже).

1) Корректировка на местоположение

В данном случае корректировки приняты, исходя из учета транспортной доступности, ландшафтной ценности, а также различных стоимости арендной ставки торгово-офисных помещений в г. Уфе.

2) Корректировка на условия оплаты

Типичным для данного сегмента рынка является арендная плата по безналичному расчету. Арендная плата по всем аналогам производится безналичным расчетом, следовательно, корректировка на условия оплаты не требуется.

3) Корректировка на время действия/предложения аренды

Информация по предложениям аренды нежилых помещений получена в марте 2014 года, и не требует проведения корректировок.

4) Корректировка на величину площадей

Анализ рынка аренды нежилых помещений показывает, что чем меньше площадь сдаваемого в аренду помещения, тем выше арендная ставка за нее и наоборот.

5) Корректировка на наличие коммуникаций

Данная корректировка учитывает наличие инженерных коммуникаций, которые необходимы для нормальной эксплуатации объекта в соответствии с его прямым назначением, и возможность его различного текущего использования арендаторами.

6) Корректировка на характеристику здания, помещений

Величина данной корректировки учитывает различие в группе капитальности объектов, а также в объемно-планировочном решении (например, владелец встроенного и встроенно-пристроенного помещения должен согласовывать какие-либо изменения (альтернативное использование) с совладельцами этого здания, в отличие от собственника отдельно стоящего здания).

7) Корректировка на отделку здания, помещений и состояние

Рассматриваемый параметр учитывает различие сравниваемых объектов по типу внутренней отделки, а также учитывает ее текущее физическое состояние.

8) Корректировка на наличие дополнительных компонентов

Наличие дополнительных компонентов, таких как собственная парковка, прилегающая территория, ограждение, систем кондиционирования и др. повышает привлекательность объекта.

Распределение весов скорректированных арендных ставок производилось по количеству поправок, внесенных в ставку объектов-аналогов, т.е. наибольший вес, имеют те аналоги, в арендную ставку которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Средневзвешенное значение ставки арендной платы за оцениваемый объект полученное в результате внесения корректировок, используется для определения потенциального валового дохода в первый прогнозный год. В последующие прогнозные годы предполагается увеличение ставки в соответствии с уровнем официально прогнозируемого курса инфляции.

Исходные данные для расчета рыночной ставки арендной платы за торгово-офисную площадь

Таблица №3.3

№ п/п Элементы сравнения Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

1 Местоположение г. Уфа, ул. Ленина, 126/6 г. Уфа, ул. Ленина, 70 г. Уфа, ул. Ленина, 125 г. Уфа, ул. Кирова, 85 г. Уфа, ул. Ленина, 120/4 г. Уфа, ул. Кирова, 60

2 Обременения отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют

3 Условия оплаты безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет

4 Время действия / предложения аренды Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г.

5 Наименование источника информации —

[Электронный ресурс]//URL: https://inauka.net/diplomnaya/otsenka-nedvijimosti/

6 Функциональное назначение нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное

7 Этажность, конструктивные элементы Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание Отдельно стоящее одноэтажное (имеется мансардный этаж) офисное здание Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание.

9 Наличие коммуникаций Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.

10 Состояние объекта хорошее среднее среднее хорошее хорошее хорошее

11 Отделка помещений улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная

№ п/п Элементы сравнения Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

12 Удобство подъездных путей хорошее хорошее хорошее хорошее хорошее хорошее

13 Охрана помещений есть есть есть есть есть есть

14 Наличие дополнительных компонентов парковка парковка парковка парковка парковка парковка

15 Площадь, кв.м. 950 750 800 767 750 630

16 Ставка арендной платы с учетом НДС, руб./кв.м./месяц определяется 640 650 600 633 600

Расчет рыночной ставки арендной платы за торгово-офисную площадь

Таблица №3=4.

№ п/п Корректировки Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

1 Ставка арендной платы с учетом НДС, руб./кв.м./месяц определяется 640 650 600 633 600

2 Корректировка на местоположение, % г. Уфа, ул. Ленина, 126/6 г. Уфа, ул. Ленина, 70 г. Уфа, ул. Московская, 5 г. Уфа, ул. Кирова, 85 г. Уфа, ул. Ленина, 120/4 г. Уфа, ул. Кирова, 60

0 -5 -5 0 0

3 Скорректированная ставка, руб. 640 645 595 633 600

4 Корректировка на условия оплаты, % безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет безналичный расчет

0 0 0 0 0

5 Скорректированная ставка, руб. 640 645 595 633 600

6 Корректировка на время действия/предло-жения аренды, % Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г. Май 2014 г.

0 0 0 0 0

7 Скорректированная ставка, руб. 640 645 595 633 600

8 Корректировка на величину арендопригодных площадей, % 950 750 800 767 750 630

1,26 1,19 1,24 1,26 1,51

9 Скорректированная ставка, руб. 806,4 767,55 737,8 797,58 906

Продолжение

10 Корректировка на коммуникации, % Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.

0 0 0 0 0

11 Скорректированная ставка, руб. 806,4 767,55 737,8 797,58 906

12 Корректировка на характеристику здания, помещений, руб. Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание Отдельно стоящее одноэтажное (имеется мансардный этаж) офисное здание Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание.

23 24 24 0 0

13 Скорректированная стоимость, руб. 829,4 791,55 761,8 797,58 906

14 Корректировка на назначение здания, помещений, руб. нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное нежилое/торгово-офисное

0 0 0 0 0

15 Скорректированная стоимость, руб. 829,4 791,55 761,8 797,58 906

16 Корректировка на отделку здания, помещений и состояние, руб. хорошее среднее среднее хорошее хорошее хорошее

улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная

20 20 0 0 0

17 Скорректированная ставка, руб. 849,4 811,55 761,8 797,58 906

18 Корректировка на наличие дополнительных компонентов, руб. парковка парковка парковка парковка парковка парковка

0 0 0 0 0

19 Скорректированная ставка, руб. 849,4 811,55 761,8 797,58 906

Продолжение

20 Валовая коррекция, коэф. (п.1/п.19) 0,75 0,80 0,79 0,79 0,66

21 Количество не введенных корректировок 6 6 7 8 8

22 Вес 0,20 0,20 0,22 0,22 0,17

23 Доли весов, руб. (п.19*п.22) 115,2 116,1 119 145,59 138

24 Средневзвешенная ставка арендной платы с учетом НДС, руб./кв.м./месяц (округленно) 972,13

Коэффициент загрузки

Вероятность получения арендной платы по договорам аренды никогда не бывает 100%. Это вызвано как объективными, так и субъективными факторами, такими как: смена арендаторов, не выполнение отдельными арендаторами условий договоров и т.д.

По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса — простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Итого коэффициент недозагрузки и неуплаты = 2,5+1 = 3,5%

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные затраты, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные — зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Эксплуатационные расходы определялись как сумма расходов на управление, налог на имущество, капитальные резервы, страховка.

Налог на здание (налог на имущество)

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 11 410 265 руб.

Налог на имущество = 11410265*0,022 = 10805224,95 руб.

Налог на землю

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 2 560 465,00 руб.

Земельный налог = 2 560 465,00 *0,015 = 38406,98 руб.

Управление

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для оцениваемого объекта расходы на управление определялись исходя из расчета оплаты услуг управляющего, выполняющего, в том числе функции юриста по совместительству, и бухгалтера. За ставку управляющего персонала принята средняя заработная плата по МО согласно данных Комитета государственной статистики МО за последний отчетный период.

Величина управленческих расходов равна 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Согласно данным страховых компаний Московской области тариф для имущества (в зависимости от группы капитальности здания и условий его эксплуатации) составляет в среднем от 0,3% до 0,5%.

Выявлено, что для I и II групп капитальности зданий тариф в среднем составляет 0,3%;

  • для III группы капитальности зданий тариф в среднем составляет 0,4%;
  • для IV и V групп капитальности зданий тариф в среднем составляет 0,5%.

Определения групп капитальности см. в п. 2.6. Термины и определения.

Таким образом, вследствие того, что оцениваемые объекты относятся ко I группе капитальности, то тариф составляет соответственно 0,3%.

Расчет = 23190320,93*0,003= 92761,28 руб.

Капитальные резервы

Эта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт здания.

Капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов в соответствии с ВСН 58-88(р) производится раз в 20 – 30 лет, нас же интересует величина ежегодных отчислений для накопления суммы, достаточной для проведения такого ремонта.

Расчет этой суммы мы производили исходя из следующих предпосылок:

  • затраты на капремонт в соответствии с ВСН 58-88(р) составят около 30% от стоимости строительства объекта;
  • накопление суммы производится в течение 25 лет;
  • накопление средств рассчитывается по ставке вложения средств в еврооблигации РФ (Russia’10) со сроком погашения в 2030 году, составляющей 7,50%.

Резерв на замещение

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет восстановительной стоимости приведен в разделе «Оценка недвижимости затратным подходом» и составляет 23 190 320,93 руб.

Таким образом, затраты на капитальный ремонт составят:

Затраты на капитальный ремонт = 23 190 320,93 * 30% = 6957096,28 рублей.

Для расчёта суммы ежегодных платежей в резервный фонд применялась формула:

SFF= 1/ (1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +…+(1+i) + 1 = i/(1+i) n -1, (4.1)

где:

SFF — коэффициент фонда возмещения,

i — ставка дисконтирования (безрисковая ставка доходности = 8,25%),

n — период дисконтирования (30 лет).

SFF = 0,0825/[(1+0,0825)^30 – 1] = 0,00843

Коэффициент фонда возмещения показывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу. Для нахождения суммы ежегодных отчислений в резервный фонд нужно коэффициент фонда возмещения умножить на величину затрат на капитальный ремонт.

Т.о., резерв на замещение = 25 058 069*0,00843 = 195494,40 руб./год

Определение ставки дисконтирования

Для расчета ставки дисконтирования Оценщик использует метод кумулятивного построения.

В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

  • премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
  • премия за низкую ликвидность;
  • премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, а минимальный уровень риска, характерный для данного рынка.

Вообще для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет).

Все это сужает возможности применения данных инструментов.

2. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate — ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике в наибольшей мерецелесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

3. Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования — процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. В качестве безрисковой ставки применяем ставку рефинансирования. Величина безрисковой ставки составляет 8,25% ( http://www.cbr.ru).

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Расчет премии за риск представлен в табл. №3.5

Таблица №3.5

№ п/п Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск

1. Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1

2. Увеличение числа конкурирующих объектов статичный 1

3. Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1

Несистематический риск

4. Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный 1

5. Ускоренный износ здания статичный 1

6. Неполучение арендных платежей динамичный 1

7. Неэффективный менеджмент динамичный 1

8. Криминогенные факторы динамичный 1

9. Финансовые проверки динамичный 1

10. Неправильное оформление договоров аренды динамичный 1

Количество наблюдений 0 4 6 0 0 0 0 0 0 0

Взвешенный итог 0 8 18 0 0 0 0 0 0 0

№ п/п Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Сумма 26

Количество факторов 10

Средневзвешенное значение балла 2,6

Величина поправки за риск 2,60%

(1 балл = 1%)

Премия за низкую ликвидность отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже имущества.

Данная премия вычисляется по формуле:

, (11)

где П – премия за низкую ликвидность;

  • Rб – безрисковая ставка;
  • L- период экспозиции (в месяцах);
  • Q- общее количество месяцев в году.

или 2,06%

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность составляет 2,06%, что соответствует 3 месяцам экспонирования объекта.

Премия за инвестиционный

– чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный

требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Инвестиционный

не следует путать с управлением недвижимостью, которое предусматривает ежедневный контроль; расходы по последнему включаются в операционные расходы. Размер поправки на инвестиционный менеджмент, определен экспертным путем, в связи с несоответствием требований математического инструментария и развитой информационной базы, что не позволяет провести оценку показателя квантифицированным способом. Премия за данный риск составляет 2,0%.

Таким образом, ставка дисконтирования составляет 14,91%.

Период дисконтирования принят равным середине года, так как предусматривается, что арендная плата вносится равномерными частями ежемесячно, в соответствии с методологией расчета по методу дисконтирования денежных потоков представленной в «Оценка стоимости бизнеса» — учебное пособие. В.М. Рутгайзер.

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Ставка доходности инвестиции (капитала), является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов. Ранее мы указывали, что ставка дисконтирования в случае оценки объекта недвижимости равна норме прибыли, достижения которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Таким образом, ставка доходности инвестиций равна ставке дисконтирования.

Объекты недвижимости имеют конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объектов является физически возможной и экономически выгодной).

Доход, приносимый объектами недвижимости, должен возмещать потерю объектами своей стоимости к концу срока их экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Имеет место три способа расчета нормы возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае, представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

Расчет производится по формуле:

, (12)

где Rвозвр норма возврата капитала, %;

  • R безрисковая ставка, %;
  • k срок оставшейся экономической жизни, лет.

Далее представлены таблицы определения величины ставки капитализации для оцениваемого объекта.

Определение ставки капитализации

Таблица №3.6

Параметр / Величина Здание

площадью 950 кв.м

Срок экономической жизни согласно норм амортизационных отчислений (СЭЖ), лет 30

Хронологический возраст (текущий год минус год постройки), лет 8

Эффективный возраст (ЭВ) (возраст согласно фактического состояния объекта), лет 10

Оставшийся срок экономической жизни (СЭЖ — ЭВ), лет 20

Норма возврата капитала (Rвозвр) 0,021%

Ставка дисконтирования ( R) 14,91%

в т.ч. безрисковая ставка 8,25%

премия за риск инвестирования в объекты недвижимости 2,60%

премия за низкую ликвидность 2,06%

премия за инвестированный менеджмент 2,00%

Ставка капитализации (Rвозвр +R) 15%

Определение рыночной стоимости здания площадью 950 кв.м. доходным подходом

Таблица расчета стоимости недвижимости методом прямой капитализации дохода

Таблица №3.7

Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин Значения

Площадь, кв.м. 950,00

Вероятная арендная ставка в год, руб. 11665,56

Потенциальный валовой доход, руб. 11082282,00

Коэффициент загрузки 0,97

Действительный валовой доход (ВД), руб. 10694402,13

Расходы на управление (3%), руб. 332468,46

Земельный налог (1,5%) 38406,98

Налоги (2,2% ОС), руб. 251025,83

Капрезервы всего, руб. 7152590,68

Затраты на ремонт, руб 6957096,28

Резерв на замещение, руб 195494,4

Страховка (0,4% ПВС), руб. 69570,96

Эксплуатационные расходы всего, руб. 7774491,95

Чистый экономический доход, руб. 2919910,19

Ставка капитализации 15,00%

Чистая текущая стоимость объекта, руб. 950,00

Чистая текущая стоимость объекта, руб. 19466067,90

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина 126/6, определенная доходным подходом равна:

19 466 068 руб.

Девятнадцать миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч шестьдесят восемь рублей

3.3 Оценка объекта сравнительным подходом

В рамках данного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

  • изучение рынка предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые в наибольшей мересопоставимы с оцениваемым Объектом. Согласно п.14 федеральных стандартов оценки (ФСО №1) «Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»;
  • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
  • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым Объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
  • корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым Объектом;
  • согласование скорректированных цен сопоставимых имуществу и вывод показателя стоимости оцениваемого имущества.

Определение стоимости имущества методом сравнения сопоставимых продаж

При сравнительном анализе стоимости Объекта мы опирались на цены предложения. Согласно п. 22 федеральных стандартов оценки (ФСО №1) «Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком».

Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При анализе рынка автор ограничился территорией г. Уфа. Это связано с тем, что формирование рынка недвижимости происходит в разных субъектах РФ разными темпами (совокупность факторов: своевременность принятия необходимых законодательных актов, административные барьеры, средний уровень доходов населения, уровень развития производства, сельского хозяйства и др. факторы) и рассчитать корректировку, учитывающую данный факт, не представляется возможным.

Таким образом, автором был проведен анализ рынка недвижимости г. Уфы, и в качестве аналогов были приняты объекты торгово-офисного назначения. Используемые в качестве объектов-аналогов объекты выбирались в соответствии с принципом возможности рассчитать и применить корректировку.

В качестве аналогов были взяты объекты торгово-офисного назначения.

Пояснения к корректировкам

Для того чтобы определить рыночную стоимость Объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить, какова была бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый Объект.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых модно выделить следующие:

  • методы, основанные на анализе парных продаж;
  • экспертные методы расчета и внесения поправок;
  • статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Статистические методы расчета поправок — суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен имущества и изменениями каких-либо характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Метод парных продаж не применялся, так как при анализе рынка недвижимости, не было выявлено объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного из параметров. Статистический метод также не применим в данном случае, в связи с отсутствием достаточно развитого рынка недвижимости, вследствие чего не возможен анализ большого количество репрезентативных выборок. Таким образом, в данном случае, возможно применение экспертного метода расчета и внесения поправок.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Расчет стоимости объекта

Все поправки отнесены к цене единицы сравнения. За единицу сравнения принята величина равная 1 кв.м. общей площади здания (помещения).

Учтены процентные поправки.

Скорректированная цена Цепi единицы сравнения после учета i — й по счету процентной поправки вычисляется по формуле:

, (13)

где Цеп(i-1) — цена единицы сравнения до внесения i — й процентной поправки,

Пепi — величина i — ой процентной поправки.

Буква «п» в обозначении поправки означает, что поправка — процентная.

Были определены корректировки на условия продажи, местоположение, размер, наличие сервитутов, а также на техническое состояние и характеристики сравниваемых объектов.

Данные о сравниваемых объектах, полученные на основе информации о предложении помещений нежилого назначения, а также результаты вычисления скорректированных цен объектов-аналогов представлены ниже.

Оцениваемые объекты

Здание площадью 950 кв.м. + Земельный участок 1120 кв.м.

№ п.п. Параметр Характеристика

1 Собственник объекта — ——

2 Местоположение (адрес) объекта — Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина 126/6

3 Общая площадь, кв.м. — 950

4 Дата оценки — июнь 2014

5 Вид оцениваемого права — собственность

6 Существующие ограничения (обременения) права — нет

7 Общая характеристика оцениваемого объекта — Нежилое двухэтажное здание. Внутренняя отделка улучшенная.

8 Инженерное обеспечение — электроснабжение, центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, телефон, интернет, пожарно-охранная система

9 Назначение / использование — нежилое / торгово-офисное

10 Сервитуты — отсутствуют

11 Техническое состояние — хорошее

12 Дополнительные компоненты — парковка

13 Цена, руб. — определяется

Объекты-аналоги

Объект-аналог №1

№ п.п. Параметр Характеристика

2 Местоположение (адрес) объекта — Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 70

3 Общая площадь, кв.м. — 750

4 Дата предложения — июнь 2014

5 Вид права на объект — собственность

6 Существующие ограничения (обременения) права — нет

7 Общая характеристика объекта — Отдельно стоящее одноэтажное (имеется мансардный этаж) офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.

8 Инженерное обеспечение — Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система

9 Назначение / использование — нежилое / торгово-офисное

10 Сервитуты — отсутствуют

11 Техническое состояние — среднее

12 Дополнительные компоненты — парковка

13 Цена предложения, руб. — 31 000 000

Объект-аналог №2

№ п.п. Параметр Характеристика

2 Местоположение (адрес) объекта — Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 125

3 Общая площадь, кв.м. — 800

4 Дата предложения — июнь 2014

5 Вид права на объект — собственность

6 Существующие ограничения (обременения) права — сервитут

7 Общая характеристика объекта — Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.

8 Инженерное обеспечение — Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система

9 Назначение / использование — нежилое / торгово-офисное

10 Сервитуты — отсутствуют

11 Техническое состояние — среднее

12 Дополнительные компоненты — парковка

13 Цена предложения, руб. — 35 000 000

Объект-аналог №3

№ п.п. Параметр Характеристика

2 Местоположение (адрес) объекта — МО, г. Уфа, ул. Кирова, 85

3 Общая площадь, кв.м. — 767

4 Дата предложения — июнь 2014

5 Вид права на объект — собственность

6 Существующие ограничения (обременения) права — нет

7 Общая характеристика объекта — Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.

8 Инженерное обеспечение — Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система

9 Назначение / использование — нежилое / торгово-офисное

10 Сервитуты — отсутствуют

11 Техническое состояние — хорошее

12 Дополнительные компоненты — парковка

13 Цена предложения, руб. — 36 000 000

Объект-аналог №4

№ п.п. Параметр Характеристика

2 Местоположение (адрес) объекта — МО, г. Уфа, ул. Ленина, 120/4

3 Общая площадь, кв.м. — 750

4 Дата предложения — июнь 2014

5 Вид права на объект — собственность

6 Существующие ограничения (обременения) права — нет

7 Общая характеристика объекта — Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.

8 Инженерное обеспечение — Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система

9 Назначение / использование — нежилое / торгово-офисное

10 Сервитуты — отсутствуют

11 Техническое состояние — хорошее

12 Дополнительные компоненты — парковка

13 Цена предложения, руб. — 32 000 000

Определение стоимости объекта рыночным подходом

Внесение поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Корректировка к цене продажи

Таблица №3.8.

Объект Цена продажи/ предложения Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект цена продажи

Объект-аналог №1 цена предложения -11,9 41333,21

Объект-аналог №2 цена предложения -11,9 43749,88

Объект-аналог №3 цена предложения -11,9 46936,00

Объект-аналог №4 цена предложения -11,9 42666,55

Пояснение к корректировке:

Выявить фактические цены продаж не только сложно, но и практически отсутствует возможность их документального или иного подтверждения, что не дает возможности их использовать даже в случае наличия информации. Поэтому для расчета взяты цены предложения к продаже объектов-аналогов и выполнена понижающая корректировка, учитывающая торг потенциального покупателя, стремящегося снизить стоимость интересующего объекта или, в отсутствии потенциальных покупателей продавец будет вынужден снижать стоимость предлагаемого объекта. Согласно статье из периодического средства массовой информации «Регистр оценщиков» № 4. от 20.01.2014 г., применяются следующие скидки на уторговывание:

Таблица №3.9.

Показатель Среднее Верхняя граница Нижняя граница

Скидка на цены офисно — торговых объектов. 11,9 11 12,7

Скидки на цены производственно – складских объектов. 14,9 13,8 16

Скидки на цены жилой недвижимости 6,8 6 7,5

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Исходя из рекомендаций «Регистра оценщиков №4» и анализа ситуации на рынке жилой недвижимости в местах расположения аналогов, корректировка для объектов-аналогов №№ 1-4 составляет 11,9%.

Корректировка к дате оценки

Таблица №3.10.

Объект Дата оценки, предложения к продаже Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект апрель 2014

Объект-аналог №1 апрель 2014 0 41333,21

Объект-аналог №2 апрель 2014 0 43749,88

Объект-аналог №3 апрель 2014 0 46936,00

Объект-аналог №4 апрель 2014 0 42666,55

Пояснение к корректировке:

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактора времени являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты и др. Учитывая, что временной период анализа рынка продаж (предложения) помещений аналогичных оцениваемому объекту одинаковый, то корректировка на данную характеристику составляет 0%.

Корректировка на право собственности

Таблица №3.11.

Объект Вид права на объект Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект собственность

Объект-аналог №1 собственность 0 41333,21

Объект-аналог №2 собственность 0 43749,88

Объект-аналог №3 собственность 0 46936,00

Объект-аналог №4 собственность 0 42666,55

Пояснение к корректировке:

Исходя из того, что вид оцениваемого права Объекта совпадает с правом на аналогичные объекты, выявленные при анализе рынка, корректировка на данную характеристику равна 0.

Таблица №3.12

Объект Существующие ограничения (обременения) права Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект нет

Объект-аналог №1 нет 0 41333,21

Объект-аналог №2 нет 0 43749,88

Объект-аналог №3 нет 0 46936,00

Объект-аналог №4 нет 0 42666,55

Пояснение к корректировке:

На оцениваемое помещение и объекты-аналоги каких-либо ограничений не зарегистрировано, поэтому величина вводимой корректировки составляет 0%.

Корректировка на местоположение

Таблица №3.13.

Объект Местоположение (адрес) объекта Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект МО, г. Уфа, ул. Московская, 2

Объект-аналог №1 МО, г. Уфа, ул. Ленина, 70 0 41333,21

Объект-аналог №2 МО, г. Уфа, ул. Московская, 5 0 43749,88

Объект-аналог №3 МО, г. Уфа, ул. Кирова, 85 0 46936,00

Объект-аналог №4 МО, г. Уфа, ул. Московская, 20 0 42666,55

Пояснение к корректировке:

Величина данной корректировки учитывает различное местоположение объектов. Оцениваемый объект и объекты-аналоги расположены в центральной части г. Уфа и расположены на первой линии, вводить корректировку на данный параметр нет необходимости.

Корректировка на площадь объекта

Таблица №3.14.

Объект Общая площадь объекта, кв.м. Корректи-ровка Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект 950

Объект-аналог №1 750 1,27 52355,40

Объект-аналог №2 800 1,19 51952,98

Объект-аналог №3 767 1,24 58134,54

Объект-аналог №4 750 1,27 54044,29

Пояснение к корректировке:

Корректировка на площадь рассчитывается методом парных сравнений, так как различия в площади оцениваемых объектов незначительны

Корректировка на функциональное назначение объекта

Таблица №3.15

Объект Назначение объекта Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект нежилое / торгово-офисное

Объект-аналог №1 нежилое / торгово-офисное 0 52355,40

Объект-аналог №2 нежилое / торгово-офисное 0 51952,98

Объект-аналог №3 нежилое / торгово-офисное 0 58134,54

Объект-аналог №4 нежилое / торгово-офисное 0 54044,29

Пояснение к корректировке:

Различия, обусловленные назначением объектов, на которые выполняется данная корректировка, отражают фактическую (возможную) деятельность, а, соответственно, потенциально возможный доход или другую выгоду, связанную с владением данных объектов. Объект оценки, как и объекты-аналоги №№1-4, имеет торгово-офисное назначение, поэтому корректировка равна 0%.

Корректировка на капитальность объекта

Таблица №3.16.

Объект Характеристика объекта Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.

Объект-аналог №1 Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание, с мансардным этажом. Внутренняя отделка улучшенная. 0 52355,40

Объект-аналог №2 Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная. 0 51952,98

Объект-аналог №3 Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная. 0 58134,54

Объект-аналог №4 Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная. 0 54044,29

Пояснение к корректировке:

Корректировка учитывает капитальность объектов, т.е. материал основных несущих и ограждающих конструкций, а также отличия в объемно-планировочном решении объектов (например, владелец встроенно-пристроенного помещения должен согласовывать какие-либо изменения (альтернативное использование) с совладельцами этого здания, в отличие от собственника отдельно стоящего здания).

В свою очередь, данная корректировка учитывает тип внутренней отделки. Объект оценки, как и объекты-аналоги №№1-4, представляет собой отдельно стоящее нежилое здание и имеет улучшенную отделку, поэтому корректировка равна нулю.

Корректировка на инженерное обеспечение

Таблица №3.17.

Объект Инженерное обеспечение объекта Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система

Объект-аналог №1 Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система 0 52355,40

Объект-аналог №2 Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система 0 51952,98

Объект-аналог №3 электроснабжение, центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, телефон, интернет 0 58134,54

Объект-аналог №4 электроснабжение, центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, телефон, интернет 0 54044,29

Пояснение к корректировке:

Данная корректировка учитывает наличие инженерных коммуникаций, которые необходимы для нормальной эксплуатации объекта в соответствии с его прямым назначением, и возможность его перепрофилирования.

Корректировка на наличие обременений

Таблица №3.18.

Объект Сервитуты Корректи-ровка, %. Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект отсутствуют

Объект-аналог №1 отсутствуют 0 52355,40

Объект-аналог №2 отсутствуют 0 51952,98

Объект-аналог №3 отсутствуют 0 58134,54

Объект-аналог №4 отсутствуют 0 54044,29

Пояснение к корректировке:

Вещное право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в интересах определенного лица называется сервитутом. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. В данном случае сервитуты для оцениваемого объекта и объектов-аналогов отсутствуют.

Корректировка на наличие прав на дополнительное имущество

Таблица №3.19.

Объект Дополнительные компоненты Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект парковка

Объект-аналог №1 парковка 0 52355,40

Объект-аналог №2 парковка 0 51952,98

Объект-аналог №3 парковка 0 58134,54

Объект-аналог №4 парковка 0 54044,29

Пояснение к корректировке:

Данная корректировка позволяет учесть различия сравниваемых объектов в тех случаях, когда помимо основного объекта недвижимости передаются права на дополнительное имущество, имеющее вспомогательное назначение и существенно влияющее на общую стоимость представленных объектов. К дополнительным компонентам можно отнести земельные участки (прилегающая территория), на которые оформлены имущественные права, технологическое оборудование, здания и сооружения (паркинг, инженерные сети, ограждения и т.п.) обслуживающего характера, представляющие интерес только совместно с основным объектом.

Корректировка на состояние объекта

Таблица №3.20.

Объект Техническое состояние объекта Корректи-ровка (%) Цена с учетом корректировки за 1 кв.м., руб.

Оцениваемый объект хорошее

Объект-аналог №1 среднее -11 52355,29

Объект-аналог №2 среднее -11 51952,87

Объект-аналог №3 хорошее 0 58134,54

Объект-аналог №4 хорошее 0 54044,29

Пояснение к корректировке:

Данная корректировка учитывает физическое состояние конструктивных элементов, внутренней отделки, инженерного обеспечения зданий и помещений, то есть технического состояния объектов в целом. Величина корректировки определялась согласно Ведомственным строительным нормам (ВСН 58-88(р)).

Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при всём этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таблица №3.21.

Объект Количество не введенных поправок Удельный вес в общем количестве не введенных поправок Скорректи-рованная цена 1 кв.м., руб. Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб.

Объект-аналог №1 9 0,23 52355,29 12 042

Объект-аналог №2 9 0,27 51952,87 14 027

Объект-аналог №3 10 0,35 58134,54 20 347

Объект-аналог №4 10 0,15 54044,29 8 107

Итого: 38 0,00 54 523

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади

оцениваемого Объекта составляет: 54 523 руб

Пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятнадцать рублей

Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно):

51796588

Пятьдесят один миллион семьсот девяносто шесть тысяч пятьсот восемьдесят восемь рублей

3.4 Согласование результатов стоимости

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

При определении относительных весов каждого подхода мы воспользовались подходом анализа иерархий.

6.1. Определение весов с помощью метода анализа иерархий

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета стоимости в виде иерархии или сети. В в наибольшей мереэлементарном виде иерархия строиться с вершины (цели — определение рыночной стоимости), через промежуточные уровни-критерии (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными подходами).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 — равная важность;

3 — умеренное превосходство одного над другим;

5 — существенное превосходство одного над другим;

7 — значительное превосходство одного над другим;

9 — очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 — соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

  • какой их них важнее или имеет большее воздействие;
  • какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Приоритеты синтезируются, начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие параметры:

  • А. возможность отразить действительные намерения продавца;
  • Б.

тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

  • В. способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;
  • Г.

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев:

Таблица №3.22.

А Б В Г Вес критерия

А 1 1/3 2/7 1/2 0,47 0,10

Б 3 1 1/4 2/5 0,74 0,16

В 3 1/2 4 1 1/3 1,47 0,32

Г 2 2 1/2 3 1 1,97 0,42

Сумма 4,64 1,00

Сравниваем результаты, полученные затратным (З), доходным (Д) и рыночным (Р) подходами для каждого критерия согласования:

1) возможность отразить действительные намерения продавца:

Таблица №3.23

З Д Р Вес критерия

З 1 1/5 1/6 0,32 0,08

Д 5 1 4/9 1,31 0,33

Р 6 2 1/5 1 2,36 0,59

Сумма 4,00 1,00

2) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ:

Таблица №3.24

З Д Р Вес критерия

З 1 1/4 1/5 0,37 0,10

Д 4 1 4/9 1,22 0,32

Р 5 2 1/5 1 2,22 0,58

Сумма 3,81 1,00

3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания:

Таблица №3.25

З Д Р Вес критерия

З 1 1/3 1/4 0,44 0,12

Д 3 1 4/9 1,11 0,31

Р 4 2 1/5 1 2,06 0,57

Сумма 3,61 1,00

4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость

(местонахождение, размер, потенциальная доходность):

Таблица №3.26.

З Д Р Вес критерия

З 1 1/6 1/5 0,32 0,08

Д 6 1 4/9 1,40 0,35

Р 5 2 1/5 1 2,22 0,56

Сумма 3,94 1,00

Определяем итоговое значение весов каждого подхода:

Таблица №3.27

А Б В Г Итоговое значение весов для каждого подхода

0,10 0,16 0,32 0,42

З 0,08 0,10 0,12 0,08 0,10

Д 0,33 0,32 0,31 0,35 0,33

Р 0,59 0,58 0,57 0,56 0,57

Сумма 1,00

Далее представлены расчеты рыночной стоимости, в результате чего мы получаем следующие результаты.

Сводная ведомость согласования стоимости объектов недвижимости

Таблица №3.27

№ п.п. Наименование объекта Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб. Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб. Рыночная стоимость, определенная рыночным подходом, руб. Весовой коэффициент Средневзвешенная рыночная стоимость (округленно), руб.

затратного подхода доходного подхода рыночного подхода

Здание площадью 950 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Московская, 2 33 232 417,00 19466067,9 51796588,00 0,096 0,331 0,572 1260000

ИТОГО: 3190312 6443268 29627648 39300529

Таким образом, рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 126/6 составляет (округленно):

39 300 500 рублей.

Тридцать девять миллионов триста тысяч пятьсот рублей

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

  • затратный подход;
  • сравнительный подход;
  • доходный подход.

Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщик имеет право применять самостоятельно подходы и методы при проведении оценки и при необходимости отказываться от применения одного из них.

Результаты работы легли в основу отчета об оценке реального объекта недвижимости. Рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 126/6 составляет (округленно): 39 300 500 (Тридцать девять миллионов триста тысяч пятьсот) рублей.

По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости — является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере — применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны — продавца.

Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

[Электронный ресурс]//URL: https://inauka.net/diplomnaya/otsenka-nedvijimosti/

Нормативно-правовые источники

[Электронный ресурс]//URL: https://inauka.net/diplomnaya/otsenka-nedvijimosti/

Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 09.02.2009).

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 07.05.2009) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).

Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.

Сборник №33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС), Издательство «Экономика», М., 1970 год.

Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, Издательство «Экономика», М., 1970 год.

Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.

Книги, монографии, брошюры

Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. — 147 с.

Белокрыс А.А., Болдырев В.С. ,Олейник Т.Л., Нейман Е.И., Страхов Ю.И., Ушаков Е.П. Основы оценки стоимости — М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. — 264 с.

Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости — М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. — 238 с.

Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.

Бейлезон Ю. В. Основы оценки недвижимости — Москва, Международная академия оценки и консалтинга, 2003 г.

Брюховецкая С.В. Методические рекомендации по написанию и оформлению дипломных работ. М.: Международная академия оценки и консалтинга,— М2007.

Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика,2001.- 460 с.

Бердникова Т.Б. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.-359 с.

Валдайцев С.В, Оценка бизнеса: учеб. — 2-е изд., перераб. и доп. — М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004 — 360

Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия — 2005, 119 с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2003.- 496 с.

Грязнова А. Г. Оценка недвижимости — М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А., Тазихина Т.В., Эскиндаров М.А., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. -. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 544 с.

Грязнова А.Г., М.А. Федотова, Оценка бизнеса: учебник — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2006-736 с.

Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.

Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. — М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.

Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. — 2 изд., стер. — М.:КНОРУС, 2008. — 344 с.

Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с

Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. — М., 2005. — 204 с.

Риполь-Сарагоси Ф. Б., Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. — М,: «Издательство ПРИОР», 2001. — 240 с.

Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-133 с.

Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.

Халин Д.А. Доклад: Типовые ошибки в экспертных заключениях об определении полной восстановительной стоимости основных фондов предприятий и организаций, http://www.appraiser.ru/.

Чемерикин С.М. Применение метода валовой ренты в оценочной практике. http://www.appraiser.ru/.

Безлюдный Евгений Владимирович, О дате оценки и других понятиях, которые полезно знать оценщикам.


Узнать подробней о Реф-Мастере Список использованных источников 1

Список использованных источников 2

Список использованных источников 3

Список использованных источников 4

Подробней о нашей инструкции по заключению Список использованных источников 5

Список использованных источников 6 (курсовую, диплом или отчёт) без рисков, напрямую у автора.

Список использованных источников 7 Перейти в список рефератов, курсовых, контрольных и дипломов по