1.1.Становление и развитие аренды земельных участков
Договор аренды на протяжении последних 5 — 6 тысячелетий претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем (locatio-coductio) — консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов[1].
Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам. Не исключено, что именно они и были первым объектом аренды. Четкость и масштабность отношений аренды обеспечили ей широкое применение и устойчивость во времени.
Необходимость эффективного законодательного регулирования земельных отношений в современной России настоятельно требует обращения к нашему историческому опыту для извлечения из него уроков[2].
Арендные отношения в сельском хозяйстве России существовали уже в
30-е гг. XIX века. Более того, аренда как имущественный наём рассматривалась в качестве одного из важнейших институтов гражданского права[3].
Крестьяне арендовали по 65, 100, 200 и более десятин помещичьей земли. Часть ее использовалась для собственной распашки, часть сдавалась мелкими участками в субаренду[4].
В начале 20 века роль аренды в земельном обороте оказалась более значительной, чем роль купли-продажи, поскольку аренда была единственным доступным средством мобилизации земли в пределах надельного землепользования.
В дореволюционной России общие условия найма недвижимости, в том числе и аренды сельскохозяйственных земель, регулировались Гражданскими законами. Особенности же аренды сельскохозяйственных земель в отличие от других видов недвижимости нашли свое отражение в специальном законодательстве.
В Гражданских законах существенными условиями договора аренды назывались предмет, срок и цена[5].
Предметом договора аренды могла быть недвижимость, которая не уничтожается в процессе ее использования и арендуется в целях извлечения из нее пользы арендодателем. Максимальный срок для сдачи в аренду недвижимого имущества составлял 12 лет. В порядке исключения закон допускал 30-летний срок аренды частных пустопорожних земель для строительства фабрики, мельницы, а также сдачу помещиком в аренду находящихся в его распоряжении земель на максимальный срок 36 лет.
По общему правилу договор об аренде недвижимости заключался в письменной форме с уплатой установленного гербового сбора. Арендный договор был обязателен в пределах срока для каждого нового собственника имения и для арендатора[6].
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬ. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
... Для этого существует: Государственный земельный учет Государственный кадастр недвижимости Актуальность курсовой работы обусловлена значением государственного земельного кадастра, как информационного ресурса, сведения которого используются при проведении государственной кадастровой оценки земель и оценки недвижимости, совершении сделок с ...
В российском законодательстве это относилось к случаям заблаговременного внесения арендной платы более чем за 1 год и публичной продажи земельного участка при взыскании долгов. Таким образом, соблюдался принцип «ненарушимости арендных договоров при продаже арендованного имущества».
Казенные земли, в свою очередь, сдавались казной на продолжительные сроки (до 12 лет) или бессрочно. Данные земли сдавались в аренду без торгов сельским обществам, селениям и товариществам крестьян и лицам других сословий (на 1 год) для хозяйственного использования.
Аренда земли могла использоваться в России также и в качестве исключительной меры взыскания в отношении неисправных плательщиков государственных и земельных сборов[7].
Давая общую оценку арендным отношениям в сельском хозяйстве России, А. А. Мануйлов указывает на наихудшую разновидность аренды в пагубных для землевладельца формах, в основе которых преобладали прочность и посредничество (субаренда).
Положение арендаторов при субаренде непрочно, так как случалось, что посредник не вносил арендодателю в срок переданную арендатором плату, в результате чего последний лишался участка[8].
Арендные отношения в России получают новое развитие после реформы 1861 г., освободившей крестьян от крепостной зависимости. Прогрессивно настроенные помещики начали активно внедрять в своих поместьях арендные отношения на новых началах. Между крестьянами и помещиком заключался арендный договор, в котором заранее определялась доля урожая каждой из сторон[9].
В российском дореволюционном законодательстве нанимателю предоставлялись только права пользования, но не владения. Более того, право нанимателя пользоваться имуществом включало в себя также право передавать наемное имущество в пользование другим лицам[10].
Исходным законодательным актом, положившим начало становлению новых земельных отношений вообще, и аренды земли в частности, является Декрет о земле, принятый 26.10.1917 г. II съездом Советов рабочих и солдатских депутатов. Вся земля обращались во всенародное достояние. Отмена частной собственности на землю означала, разумеется, запрещение любых сделок с землей. На практике имели место лишь различные формы пользования землей: подворная, хуторская, общинная, артельная — в зависимости от желания отдельных селений и поселков.
Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них
отсутствовало — договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Проще говоря — земля просто была изъята из оборота.
Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате не соглашения сторон, а административного распорядительного акта.
Аренда земельных участков
... и (или) договором аренды земельного участка. 8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев ...
В советский период возникла идея использовать институт
аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в
юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов
создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем – в «арендное предприятие», и придания аренде по существу значения организационно-правовой формы. С цивилистической точки зрения использование договора аренды для изменения правового статуса немыслимо. В дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты утратили всякое правовое значение.
Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю, оборота земли, в том числе нормы, регламентирующие аренду земельных участков.
Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на правах частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).
Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).
То есть земля — это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подпункт 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В науке возник спор относительно соотношения норм земельного
и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о
пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.
Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли. Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права»[11].
С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании земельных отношений выступают В.В. Петров, Г.В. Чубуков и ряд других авторов[12].
Они доказывают самостоятельность земельного права и его невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.
«Государственная собственность на землю» и «Права собственников ...
... земельных участков из земель государственной собственности Применительно к государству важно понимать разницу между двумя понятиями: «право собственности на земли», имеющим публично-правовой оттенок, и «право собственности на земельный ... земли государственного фонда в собственность, возмездное или безвозмездное пользование. Ст. 71 Конституции РФ декларирует принцип раздельного управления землями ...
