Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

Термин «государственная регистрация» широко используется в гражданском законодательстве применительно к различным объектам и субъектам гражданских правоотношений. Государственной регистрации подлежат юридические лица, их учредительные документы и фирменные наименования, предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя, акты гражданского состояния, авторские права и так далее. Однако чаще всего термин «государственная регистрация» употребляется, когда речь идет о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. При этом речь может идти о государственной регистрации самого недвижимого имущества, переходе прав на него, регистрации решения об изъятии земельного участка и так далее, это и определяет актуальность темы работы.

Целью работы является изучение государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними и выявление проблем, существующих в этой области.

2. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость:

1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота.

2. Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.

3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней1.

Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ).

3 стр., 1482 слов

Право собственности граждан на недвижимое имущество

... регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, ...

Она преследовала несколько целей:

  • а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
  • б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;
  • в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

  • право собственности;
  • право хозяйственного ведения;
  • право оперативного управления;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • право постоянного пользования;
  • ипотека;
  • сервитут,
  • и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.

Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ:

  • об аренде;
  • о доверительном управлении и другие.

Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав на недвижимость2.

3. ПРИНЦИПЫ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

В основе системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними лежат определенные принципы – базовые положения, основные начала, отображающие потребности организации оборота земельной недвижимости. В качестве таковых следует выделить:

1. Принцип обязательности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, за исключением случаев, указанных в федеральных законах. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав на земельные участки и сделок с ними заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

2. Принцип преемственности юридической силы правоустанавливающих документов на земельные участки. Государственная регистрация по своей юридической природе является ненормативным актом органа государственной власти, носит заявительный характер и осуществляется по инициативе заинтересованного лица. Государство признает юридическую силу заранее выданными документами. Это означает, что при переходе права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация.

6 стр., 2967 слов

Государственная регистрация сделок с землей

... прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Что же касается непосредственно сделок с землей, то названным выше Указом организация работы по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки возложена ...

3. Принцип открытости сведений о земельных участках, содержащихся в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

4. Принцип платности проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Порядок взимания платежей определяется ст.333.33 Налогового кодекса РФ. Данная статья определяет размер государственной пошлины за регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними. Взимается плата и за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

5. Принцип законности проведения государственной регистрации и ответственности должностных лиц регистрационного органа за нарушение требований законодательства о государственной регистрации. Как следует из п.2 ст.31 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако вопросами возмещения вреда ответственность государственных регистраторов не ограничивается, поскольку ст. 170 УК РФ предусматривает и уголовную ответственность за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственного земельного кадастра и занижение размеров платежей за землю.

6. Принцип презумпции достоверности регистрации и гарантированности судебной защиты правообладателей недвижимости в случае нарушения их прав третьими лицами. Юридическая природа государственной регистрации сделок с земельными участками заключается в том, что она является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является земельный участок, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания обязательств, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и поэтому не может и не должна рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированного Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности3.

2 стр., 991 слов

Сделки с недвижимым имуществом (2)

... путем признания их государством в лице специальных государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех ...

4. СИСТЕМА ОРГАНОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

В соответствии со статьей 8 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 года № 52 – ФЗ до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохранялся действующий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Специальные положения, связанные с регистрацией документов на земельные участки были предусмотрены Указами Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября 1993 года и “О государственном земельном кадастре и регистрации документов и правах на недвижимость” от 11 декабря 1993 года. Последним Указом установлено, что организация ведения государственного земельного кадастра и регистрации и оформления документов о правах на земельные участки возлагаются на Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Примерное положение), утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 года № 288, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом РФ. При этом Правительство РФ рекомендует органам государственной власти субъектов РФ создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта РФ, с филиалами, действующими в границах административно — территориальных единиц.

5. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).

Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.

13 стр., 6313 слов

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

... кодекс РФ) находят свое достойное место публично-правовые элементы, к которым относится и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, в Российской Федерации с 31 января 1998 года ...