Жизненный цикл объекта недвижимости — . Контрольные вопросы и задания Жизненный цикл недвижимости как физического объекта

метки: Объект, Жизненный, Недвижимость, Проект, Строительство, Затрата, Участок, Различный

Как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа. Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни.

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Контрольная работа: Сроки жизни недвижимости причины износа и амортизации

... и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.) Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника. Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни : Срок экономической жизни, ...

Характеристика и классификация коммерческих объектов недвижимости., Классификация объектов недвижимости., ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.

Согласно части первой п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и всё, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всё, что находится над ним, продлённое в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединённые к нему природой или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в мировой практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

1) земельный участок

2) объекты над поверхностью участка

3) имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые

4) воздушное пространство

5) комплекс прав на объекты недвижимости

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам, которые представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 — Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые)
Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота	Многократное использование, а земли — бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные её родовые и видовые признаки. Термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или физических отношений. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ можно классифицировать объекты недвижимости следующим образом: Земельные участки. Участки недр. Обособленные водные объекты. Леса. Многолетние насаждения. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей. Предприятия. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

Объекты недвижимости можно классифицировать:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

• а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

  Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

• б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

• Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

• Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

• Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

• Специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

• г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

• Первичное жилье — место постоянного проживания;
• Вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
• Третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики: Элитное жилье. Жилье повышенной комфортности. Типовое жилье. Жилье низких потребительских качеств

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: дома с кирпичными стенами; панельные дома; монолитные дома; деревянные дома; дома смешенного типа.

По мнению Асаулова А.Н. объекты недвижимости также можно классифицировать по статусу. По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:

Под жилье (селитебная территория),

Под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

Под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

Под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

Под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

Под дачное и садово-огородное использование,

Под жилую застройку,

Промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

Сельскохозяйственного назначения,

Природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

Лесного фонда, водного фонда,

Участки недр,

Земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания и помещения):

Многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

Индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа — домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

Офисные здания и помещения административно-офисного назначения

Гостиницы, мотели, дома отдыха

Магазины, торговые центры

Рестораны, кафе и др. пункты общепита

Пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

Заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

Мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения паркинги, гаражи

Склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения:

Здания правительственных и административных учреждений

Культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

Религиозные объекты.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

Частные – находящиеся в собственности граждан и , созданных в качестве частных собственников

Государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

Муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

Общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

Коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Рис. 1.1 Общая классификация объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

К настоящему моменту времени, например, гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц — небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным — 8 лет; по пятизвездным — не меньше 13 — 15 лет.

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоставляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

В настоящее время менее 60 % парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 — 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 — 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL»), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

• Правильно выбранное расположение;
• Составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей;
• Правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5-10 лет);
• Общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
• Четко проработанный подбор арендаторов;
• Верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров — это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

• Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;
• Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;
• В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;
• Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;
• В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

В данное время наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 — 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 — 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Причин несколько:

Промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Офисные здания могут относиться разным классам. Отнесение к тому или иному классу зависит от ряда критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев, офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

Жизненный цикл

В теории и практике различают пять видов циклов:

• Ø жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса;
• Ø жизненный цикл вида бизнеса;
• Ø деловой цикл;

Ø жизненный цикл недвижимости (товара) как физического

объекта;

• Ø примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности.

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел – рождение – зрелость – старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости:

Ø прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.),

Ø этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования),

Ø этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения)

Ø этап ликвидации (упадка).

С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

• I. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);
• II. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);
• III.

III.Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

На рис. 2.1. схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

Рис. 2.1. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА,А 2 А 3 А 4 , отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА, падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А, соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А, по отношению к ней определяются фазы: t t – подготовка и возведение объекта, t 2 – освоение мощности (срок окупаемости), t 3 – начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), t 4 – начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А 2 , А 4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.

Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

В таблице 2.1 представлена продолжительность первого периода жизненного цикла различных видов проектов.

Жизненный цикл недвижимости (Яниогло)

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел — рождение — зрелость — старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка).

С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Правило: «покупай дешевле, продавай дороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования.

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности.

А. Цикл спада.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл — цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства, Г. Цикл насыщения рынка

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

1 Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2 Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости (государственный/частный секторы)

Жилые здания – (Концептуальная фаза1-4/0,5-2) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5 — 4) (Строительство 1-4/0,5-1.5)

Промышленные объекты — (Концептуальная фаза 1-4/0,5-6) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5-2,5) (Строительство1,5-2,5/0,5-2)

Коммерческие здания — (Концептуальная фаза 0,5-3/1-10)) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 0,5-2/1-4) (Строительство 0,5-1,5/0,5-2)

Продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

Факторы динамики потребительной стоимости объектов недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-вещественных характеристик, обладающих конечным количественным измерением) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью. Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития (природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры).

Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).Основной характеристикой экономического цикла является темп экономического роста.

БИЛЕТ 44 Ограничения строительства в процессе развития городского пространства. ???????(Баранова)

45.Процесс воспроизводства в области недвижимости (Трухина)

строительство

Специалисты, которые участвуют в разработке и реализации строительных проектов, должны создать эффективные механизмы планирования, бюджетирования, документооборота, своевременной поставки строительных материалов, логистики, безопасности на рабочем месте и т. д. Кроме того, им необходимо учитывать экологические последствия своей работы и создавать минимум временных неудобств для общественности на стадии возведения объекта.

Билет 46. Фазы инвестиционного проекта в области недвижимости. (Яниогло)

Инвестиционный цикл – период времени между началом осуществления инвестиций и моментом сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Анализ жизнеспособности проекта проводится до представления про­екта инвесторам, чтобы определить, стоит ли проект дальнейших затрат времени и , а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

Существует 3 фазы жизненного цикла инвестиционного проекта, которые сами состоят из стадий и этапов:

1.Фаза прединвистиционная

1.1 Прединвестиционные исследования и предварительное планирование проекта

• перечень потенциальных инвесторов;
• сведения о проекте — цели, анализ условий, и пр.;

1.2.Возможности рынка: анализ рынка, динамики цен, спроса и предложения и пр;

1.3.Материальные и трудовые ресурсы:

• материальные формы производства (качество, доступность ресурсов);
• определение потребности в ;

1.4.Выбор и согласование места размещения объекта (анализ месторасположения, окружающей среды, окончательный выбор строй площадки);

1.5.Финансовый анализ и оценка инвестиций (анализ риска, издержек, разработка финансового плана);

1.6.Разработка рыночно -технического плана реализации проекта (контроль за выполнением кредитного соглашения).

2.Фаза инвестиционная:

2.1.Стадия общего планирования, разработка проектно-сметной документации (разработка, согласование и утверждение ТЭО, получение разрешения на строительство);

2.2.Проведение торгов и заключение контрактов (составление предложения на подряд, договор подряда);

2.3.Стадия реализации и завершений проекта (строительство):

• планирование качества и структуры управления;
• реализация и сдача объекта.

3.Фаза предпринимательская:

3.2.Работа владельца по управлению недвижимостью:

• процедура управления недвижимостью;
• обслуживание недвижимости;

3.4.Управление недвижимостью со стороны пользователя (контроль за использованием помещения, организационно — техническое обеспечение и др.).

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников проектов необходимой информацией для принятия решения об инвестировании.

Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко:

1. как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;

2. как система, включающая определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, можно выделить следующие виды инвестиционных проектов.

отношению

независимые

взаимоисключающие

взаимодополняющие

По срокам реализации

• краткосрочные (до 3 лет);
• среднесрочные (3-5 лет);
• долгосрочные (свыше 5 лет).

масштабам

малые проекты

средние проекты

крупные проекты

мегапроекты

направленности

коммерческие проекты

социальные проекты

экологические проекты

• другие

В зависимости от степени влияния результатов реализации инвестиционного проекта на внутренние или внешние рынки финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку :

глобальные проекты

народнохозяйственные проекты

крупномасштабные проекты

локальные проекты

Особенностью инвестиционного процесса является его сопряженность с неопределенностью, степень которой может значительно варьироваться, поэтому в зависимости от величины риска инвести­ционные проекты подразделяются таким образом:

надежные проекты

рисковые проекты

На практике данная классификация не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.

Однако разработка любого инвестиционного проекта — от первоначальной идеи до эксплуатации — может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной (или производственной).

Суммарная продолжительность трех фаз составляет жизненный цикл (срок жизни) инвестиционного проекта.

жизненным циклом строения

Основными фазами существования строения являются строительство, содержание недвижимости (эксплуатация) и снос.

Стадию строительства можно разделить на стадию предварительного планирования проекта, стадию проектирования и стадию реализации проекта.

предварительного планирования

проектирования

После завершения строительства объект эксплуатируется в течение длительного времени. За ним организуется уход, текущий и капитальный ремонты. Большинство объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение.

С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) перестает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения негативно влияют на окружающую среду и снижается имидж города. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) промышленные окраины, застроенные много лет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.

А. Экономика жизненного цикла

В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы сменяются намного чаще. Причина переезда — смена места работы, повышение доходов и качества жизни, увеличение семьи и др. Пользователь, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла много раз переезжает на новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий. Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок, заставляют предприятия перебираться на более выгодные места.

В квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 10-15 лет. Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города на протяжении своего жизненного цикла может сменить свое функциональное назначение на офисное здание, что потребует проведения реконструкции или модернизации объекта недвижимости. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течении длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но в основном, во многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуется большие помещения, либо предприятия закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.

На протяжении жизненного цикла здания физическое и моральное старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью. Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и поэтому не всегда возможно изменить пространственное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта, по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. Периодически требует более значительных изменений офисная автоматизация в офисных зданиях, устройства активного отдыха, а также развлечений и обслуживающие их системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта могут продлить жизненные циклы разных частей недвижимости. Экономический жизненный цикл здания может быть короче его технического жизненного цикла, например, из-за массовой миграции населения в другие регионы, появление промышленной зоны и прохождения скоростной автодороги и т. п. В Восточной Германии 20 % жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях остается пустым, поскольку рабочие места, и вслед за ними люди, переместились в другие регионы, то же в странах СНГ (Казахстан, Армения, Россия и др.) из-за миграции населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.

Задачей объектов недвижимости является обеспечение протекающей в них производственной, культурной деятельности, а также создание необходимых условия для проживания граждан. Как отмечалось ранее, основной целью недвижимости является повышение человеческого благосостояния и уровня качества проживания.

Человек, как потребитель приобретет себе различные блага — жилищные и образовательные, медицинские и развлекательные, а также объекты ежедневного потребления — продукты питания, одежд предметы домашнего обихода, бытовую технику и др. В рамках свои экономических возможностей потребители производят оценку различных предметов потребления. Например, они сравнивают ценность или выгоду, которую дает им жилище с расходами, которые оно требует.

Б. Доходы., В. Выгоды.

Оценки выгод, приносимых объектами образования и здравоохранения, должны быть разработаны с целью обоснования , принимаемых городскими властями. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения, и в конце сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.

Г. Ценности.

При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, он может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.

Определение ценности является типичной проблемой жильца. Если он является арендатором, это снижает его риски, поскольку он в любое время может попытаться найти на рынке более выгодный для себя вариант, если его прежнее жилье по каким-то причинам перестало его устраивать. При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется тщательный анализ ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости с учетом местоположения реального объекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества, сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости .

Как отмечалось ранее, затраты, связанные с управлением недви­жимостью, состоят из затрат на строительство, затрат на уход, на про­филактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт, затрат на основную деятельность, и, наконец, затрат на снос.

Д. Затраты на содержание .

Затраты на профилактику и текущий ремонт объекта недвижимости связаны с ежегодным проведением на нем определенных мероприятий и связанными с ними расходами.

Качество нового строительства постоянно возрастает. Старое здание с течением лет эксплуатации уже не соответствует требованиям рынка, поэтому в нем должен быть проведен капитальный ремонт. Основными объектами ремонта являются телесистемы, электротехнические и инженерные коммуникации, замена отделочных материалов на более современные, а также замена сантехнического оборудования . Кроме того, растущий уровень легкового автотранспорта требует устройства наружных или подземных автостоянок .

При сравнении различных объектов недвижимости, требуется учесть то влияние, которое выбранное решение окажет на затраты, связанные с основной деятельностью.

В завершении жизненного цикла объекта недвижимости появляются затраты на его снос. На промышленных участках возможно значительное загрязнение почвы. В этом случае пользователь участка отвечает за ее очистку и несет соответствующие расходы.

Как правило, стоимость удачно расположенной городской недви­жимости растет с течением времени. При этом стоимость продажи покрывает как затраты на снос, так и на очистку территории.

Расчет затрат является сметным расчетом. Сметный расчет делается, на основании имеющихся данных о затратах на реализованных объектах с максимально подробным расчетом и оценкой будущих расходов.

Осуществляя основную деятельность, пользователь или владелец недвижимости пытается сравнить выгоду и доход, предлагаемый не­движимостью, со всей совокупностью затрат. Именно на этом уровне принимаются основные решения в части экономики недвижимости, а именно, решения о ее размещении или приобретении.

Решения, принимаемые на уровне здания, в основном относятся к его площади, помещениям различного размера и качеству.

Ж. Требование к доходности.

Целью девелоперской компании (владельца) является получение требуемого уровня чистого прибыли либо иной выгоды, приносимой объектом в последующие годы, который превышал бы затраты, сделанные при его строительстве. При продаже недвижимости ее собственник получает доход от продажи с учетом установленного реального значения доходности.

Риски всегда сопутствуют экономической деятельности. Владелец объекта рассчитывает продать или сдать свою собственность в аренду пользователю и на основе изучения рынка прогнозирует уровень цены продажи или арендной платы . Реальная цена продажи или платы может оказаться меньше прогнозируемой, арендатор обанкротиться, на расходы может повлиять необходимость неожиданного ремонта, либо рост цен на энергию увеличит затраты на отопление. При принятии экономических решений всегда должна присутствовать оценка совокупных рисков.

Величина дохода зависит от требований, установленных собственником, однако, она должна быть реалистичной. Если будущий владелец недвижимости оценивает, что, построив свой объект, он может получить доход, превышающий его минимальные требования, он решает строить или приобретать недвижимость.