Аренда недвижимости

Рента появилась примерно за два тысячелетия до нашей эры, и ее предметом была земля. В дальнейшем арендованными объектами были не только земля, но и здания, оборудование и практически все, что только можно вообразить, в том числе ядерные и линкорные комплексы. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер.

Основная концепция лизинга не изменилась с самых первых операций: одна сторона предлагает другой на определенный срок землю, здания, оборудование, словом, что угодно. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая — выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Цель аренды — обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом использование подразумевает извлечение его полезных свойств из одного предмета и, самое главное, получение плодов и дохода.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Актуальность темы исследования, Степень изученности проблемы., Цель настоящей работы

следующие

определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик, а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

  • выявление и исследование основных факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;
  • определение наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;
  • выявление наиболее существенных предпосылок государственного вмешательства в аренду недвижимости;
  • определение главных направлений аренды недвижимости и анализ практического государственного участия в функционировании рынка в условиях переходной экономики;

Объектом исследования является процесс функционирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики и развитой рыночной инфраструктуры, а также наиболее существенные особенности данного процесса в контексте государственного вмешательства в развитие сферы недвижимости.

4 стр., 1708 слов

Определение бесхозяйного имущества

... соответствующим требованиям. 7. Что касается недвижимых бесхозяйных вещей, то Гражданский кодекс гласит следующее Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, ...

Методологической и теоретической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных экономистов по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, положения современной экономической теории, а также законы и нормативные акты государственных органов власти и местного самоуправления. В работе используются единство методов историко-логического подхода, дедукции и индукции, системный подход к изучению явлений.

Принципы аренды недвижимости

По экономическому содержанию и степени экономической автономии рабочих механизм аренды также находится в следующей логической связи и подчиненности: отношения частной собственности — аренда — кооператив — договор — наем. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

  • смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
  • возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
  • платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
  • взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
  • договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
  • самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

— замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

1.1 Что такое недвижимость

аренда недвижимый собственность спрос

Термин «недвижимость» появился в законодательстве с давних времен. Однако в действующем законодательстве до сих пор нет четкого разграничения между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся самолеты и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, компания в целом как комплекс недвижимости также признается недвижимым.

Согласно части первой Гражданского кодекса Республики Казахстан предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением права собственности. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

2 Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако в действительности внешний вид далеко не совпадает с правовой сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

наименование —

содержание

  • объем — множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории — здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В Казахстане, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1 2 3 4 5 6

Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

  • леса;
  • многолетние насаждения;
  • здания;
  • сооружение Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
  • воздушные и морские суда;
  • суда внутреннего плавания;
  • космические объекты Иные предметы, наделенные статусом недвижимости

Предприятия в целом как имущественный комплекс,

  • земельные участки;
  • здания и сооружения;
  • инвентарь и оборудование;
  • сырье и продукция;
  • требования и долги;
  • права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию;
  • нематериальные активы;
  • информацию;
  • другие исключительные права

недвижимость

Географическая концепция, Экономическая концепция, На юридическом уровне

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Географическая концепция 1

Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на собственность вступает в конфликт с общественными интересами, она перестает подпадать под юрисдикцию частного права. Закон (ст. 239 ГК РК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль

Схема 2. Компоненты недвижимости в зарубежной практике

Социальная роль 1

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый — юридическое содержание:

Социальная роль 2

Как правило, частный собственник земельного участка считается собственником всех его составных частей: природных ресурсов в виде залежей полезных ископаемых, расположенных в недрах земли, и соответствующего воздушного пространства над землей. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В некоторых районах США права на подземные полезные ископаемые также принадлежат правительству, а не владельцу. При этом собственник недвижимости имеет право иметь доступ к солнечному свету. Негосударственные субъекты собственности на землю имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.).

Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Он не входит в физический и, следовательно, экономический и правовой состав зданий и воздушного пространства над земной поверхностью ни одного из частных владельцев. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает в себя все его составные части в вертикальной проекции. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 1).

Таблица 1 Основные признаки недвижимости

№ п/п

Признак

Содержание (состояние)

Существенные (родовые)

1

Степень подвижности

Абсолютная недвижимость, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

2

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

4

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации

5

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли — бесконечно при правильном использовании

6

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

7

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

Видовые (частные)

8

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяется конкретными частными индикаторами в соответствии с типом собственности и возможностью распространения специального метода использования на другие свойства. Неразрывное единство с функциональным назначением

неподвижность и материальность

Принадлежность

Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями «золотая акция» и т.д. Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, стоячая плантация — это недвижимость, и урожай может следовать за владельцем.

«недвижимая собственность»

2. Аренда. Понятие и виды

Аренда как способ торговли возникла еще в древние времена. Так, в XI веке венецианцы сдавали в аренду купцам и судовладельцам чугунные якоря, которые в то время считались очень дорогими.

В начале 50-х годов ХХ века долгосрочная аренда машин и оборудования стала широко использоваться в США, поэтому как форма коммерциализации товаров она появилась в международной торговле.

Первая форма специализированного лизинга в Соединенных Штатах была основана Лизинговой корпорацией Соединенных Штатов, поэтому начали быстро появляться новые «финансовые лизинговые компании», предлагающие своим клиентам все новые формы лизинговых сделок.

В начале 60-х годов лизинговые компании (ЛК) получили широкое развитие в Европе.

Позднее в лизинговый бизнес вторгся банковский капитал.

Аренда как вид торговли сложилась под влиянием изменения уровня спроса и предложения на рынке машин и оборудования. Производители сложных и дорогих машин, линий и сложного технологического оборудования, конструкций и транспортных средств сталкиваются с проблемами сбыта своей продукции на мировом рынке. В то же время потенциальных покупателей сдерживали высокие цены на эту продукцию и быстрое моральное старение техники в связи с высокими темпами НТП. Поэтому созданы условия для лизинга — долгосрочной аренды движимого и недвижимого имущества.

Факторами быстрого развития аренды явились: для производителей — дополнительная возможность сбыта продукции в условиях жесткой конкуренции на внутренних и внешних рынках; для потребителей — возможность в условиях высоких темпов НТП обновлять оборудование без единовременной мобилизации значительных финансовых средств на его приобретение.

Объектом аренды может быть различное движимое и недвижимое имущество: машины и оборудование, сооружения и транспортные средства, выставочные, производственные, культурно-бытовые помещения и другие, различные товары длительного пользования.

В настоящее время аренда активно используется для сезонных работ — в сельском хозяйстве, рыболовстве, строительстве, а также для временного увеличения производственных мощностей с целью выполнения определенных крупных заказов. Аренда позволяет избежать транспортировки машин и оборудования на большие расстояния к месту работы. Строительно-монтажные компании обычно арендуют машины и оборудование у ближайших к объекту лизинговых компаний.

В зависимости от ее длительности аренда называется лизингом (leastng — долгосрочная аренда), хайрингом (hiring — среднесрочная аренда) и рентингом (renting — краткосрочная аренда).

Срок аренды каждого типа зависит от характера арендованных активов и имеет тенденцию к уменьшению под влиянием научно-технического прогресса. Например, для современного высокотехнологичного оборудования лизингом считается лизинг на срок более одного года, от нескольких месяцев до года — как аренда, на срок от нескольких дней до нескольких месяцев — как аренда. В последние десятилетия резко увеличился объем сделок по аренде недвижимого имущества в виде комплексов технологического оборудования и целых промышленных предприятий, когда перемещается не объект аренды, а арендатор.

Рынки развивающихся стран обладают значительным потенциалом для лизинговых операций, где наряду с развитием отечественных компаний стремительно расширяется филиальная сеть транснациональных корпораций. Среди компаний, участвующих в лизинговом бизнесе, происходит углубление специализации: одни содействуют лизинговым компаниям в приобретении машин и оборудования для сдачи в аренду, другие ведут обслуживания арендованных и ремонт возвращенных товаров, третьи специализируются на продаже машин и оборудования, бывших в употреблении. В некоторых странах лизинговые операции проводятся через брокерские фирмы. Наряду с банками действуют особые фирмы (инвесторы), кредитующие лизинговые операции.

Наиболее распространены лизинговые компании, специализирующиеся в определенной сфере. Так, например, компания, специализирующаяся на лизинге строительного оборудования, может предложить в аренду широкую номенклатуру товаров: самосвалы, бетоновозы, бетононасосы, бульдозеры, экскаваторы, подъемные краны, сварочные машины, компрессоры, пневмоинструменты, геофизические приборы, жилые трейлеры для рабочих, сборные помещения для технического персонала и т.д.

Как правило, специализированный аккредитив покупает товары у производителей в кредит или в кредит, полученный от банка или другого инвестора, принадлежащие ему товары и сдает их в аренду.

LC материнской компании транснациональной компании обычно продает продукцию в кредит иностранной дочерней компании LC, которая сдает продукцию в аренду. Полученная от арендных операций прибыль переводится материнским компаниям путем применения внутрикорпорационных трансфертных цен. Лизинговые компании широко практикуют отправку производителю заказов на оборудование по ранее заключенным договорам аренды.

Большинство лизинговых компаний финансово независимы от производителей предметов аренды. В последние десятилетия наблюдается особенно быстрое развитие специализированных арендных сетей, в которых наряду с головным компаниями, являющимися основными инвесторами в арендные операции, активно работают на рынке и субарендные фирмы, максимально приближенные к арендаторам. Эти сети работают как в сфере долгосрочной, так и краткосрочной аренды.

Арендные платы финансируются производителями аренды путем создания специализированных услуг в своих торговых подразделениях или путем инвестирования в дочерние компании. Однако большая часть финансирования лизинговых операций осуществляется банками или компаниями, специализирующимися на инвестировании капитала в этот сектор деятельности.

С помощью лизинговых операций их участие получает экономические преимущества перед использованием активов в кредит. Но в отличие от долгосрочной ссуды, лизинг — это ссуда под залог имущества с гарантией целевого использования предоставленных средств. При этом долгосрочный кредитный лизинг сочетает в себе передачу имущества в пользование арендатору, имеющему долгосрочную задолженность.

Лизинг также содержит элементы финансирования: это возможность приобретения недвижимости в пользование. Но, в отличие от лизингового финансирования, эта недвижимость оплачивается в кредит. Также при аренде дорогой недвижимости привлекается банковский капитал, что позволяет арендатору использовать новейшее оборудование с минимальными затратами.

Под «имуществом» подразумеваются все предметы аренды: машины, оборудование, транспортные средства, сооружения и т.д.

В промышленно развитых странах аренда считается эффективным методом стимулирования экономики за счет ускоренного обновления производства, поэтому правительство предоставляет льготы и арендаторам, и арендодателям (ЛК).

Так, ЛК имеют возможность ускоренного (более 25% в год) списание средств на амортизацию сданных в аренду машин и других видов товара. Это позволяет LK уменьшить размер облагаемой налогом прибыли и тем самым снизить арендные ставки. В условиях конкуренции такая система выгодна обеим сторонам: она увеличивает конкурентоспособность ЛК и повышает интерес арендатора: аренда для него становится более выгодной, чем покупка товаров в кредит.

Долгосрочная аренда с активным использованием правительственных поощрений получила название ливеридж лизинг и активно используется при аренде наукоемкого оборудования, например электронно-вычислительных машин, медицинского оборудования, самолетов и т.д.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то — договор аренды жилого помещения, если физическое лицо (гражданин), то — договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения подразделяется на коммерческий договор найма

До принятия нового Гражданского кодекса коммерческая аренда называлась арендой, а гражданин, снимающий дом, назывался арендатором. Некоторые нормативные акты, изданные до введения нового гражданского кодекса, сохранили устаревшую терминологию. договор социального найма.

До приватизации квартиры вы жили в ней на условиях социальной аренды. Теперь, когда вы арендуете свою квартиру, вы будете делать это на условиях коммерческой аренды.

Например, две одинаковые квартиры в одном доме — одна из них приватизирована и сдается за 250 долларов. США в месяц сроком на 3 года, в другом — штате — семья живет и платит 150 рублей в месяц. Арендаторы первой квартиры заключили договор коммерческой аренды с собственником квартиры, съемщики второй квартиры используют ее в рамках социальной аренды.

Этот пример показывает основные различия между трудовыми договорами: коммерческий договор заключается на фиксированный срок, и оплата определяется условиями договора, социальный договор бессрочный, а компенсация ограничена. Также при социальной аренде арендаторам предоставляется жилая площадь, ограниченная социальными нормами, а в коммерческой аренде жилая площадь не ограничивается.

В государственном и муниципальном фонде зданий социального назначения жилые помещения предоставляются гражданам в социальную аренду. Подробно договор социальной аренды обсуждается в разделе «Право на жилище — получение и пользование».

2.1 Виды и формы аренды

Виды и форма лизинговой деятельности также во многом определяются местным объектом и предметом лизинга в системе разделения труда в компании или на отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях.

Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия между владельцем, администрацией экономики и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они приводят к качественному изменению существующих компаний, преобразованию их в ассоциации или ассоциации арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид —

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

  • земельных участков и других обособленных природных объектов;

  • предприятий и других имущественных комплексов;

  • отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК РК) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами, Водный кодекс, Основы лесного законодательства РК.

Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности вне зависимости от формы ее организации требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Кроме того, сами условия функционирования большинства предприятий, ужесточающаяся конкуренция требует дополнительных вложений в обновление производства, укрепление его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьеры входу на рынок или не позволяет на нем закрепиться многим предприятиям, особенно средним и малым.

В этих условиях едва ли не единственной возможностью преодоления указанных препятствий являются такие специфические механизмы привлечения ресурсов, как аренда (в том числе ее особая, наиболее активно развивающаяся форма — лизинг), а также франчайзинг.

Наиболее настойчиво необходимость применения этих механизмов проявилась в послевоенный период (в 1950-х гг.) под влиянием таких факторов, как:

) недостаточный объем ликвидных средств в бурно развивающихся отраслях экономики;

) обострение конкуренции, в том числе международной, требующее, с одной стороны, оптимизации инвестиций, а с другой — существенного расширения рынков сбыта и поиска нетрадиционных каналов реализации продукции;

) возникшее из-за этого уменьшение прибыли предприятий, ограничивающее их возможности по выделению достаточных средств для желательного расширения производства;

) объективная необходимость применения нетрадиционных форм финансирования капитальных вложений, позволяющих одновременно решать вопросы приобретения и финансирования, не замораживая значительной суммы средств на длительный период в производственных активах;

) проявившееся в это время содействие инвестированию со стороны правительственных и финансовых органов в интересах стимулирования экономического роста.

Основная задача предприятий в этих условиях — достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек производства, что возможно лишь на основе современных технологий, переоснащения действующего парка оборудования. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям как к эффективным методам финансирования инвестиционной деятельности.

Согласно энциклопедическому словарю само слово «аренда» произошло от польского arenda, что обозначает имущественный наем, предоставление на договорной основе имущества во временное пользование за определенное вознаграждение.

Аренда, с одной стороны, позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, с другой — предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Заметим, что в агрегированном виде само право собственности предполагает наличие у собственников трех основных прав — права владения, права пользования и права распоряжения определенной вещью, предметом, их совокупностью, т.е. объектом собственности.

Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется, распоряжается принадлежащим ему имуществом, а также может передавать эти свои права другим лицам. Согласно принципу возможного разграничения этих полномочий, то же право пользования предполагает вариант приложения данного объекта собственности с целью извлечения из него пользы. Не исключает право извлечения этой пользы через другой субъект пользователя имуществом.

Можно заключить, что возникновение и само существование аренды в качестве особого вида бизнеса основаны именно на возможности разделения компонентов собственности на два важнейших правомочия: самого права собственности как правового господства лица над объектом собственности и правапользования вещью, т.е. применения ее в соответствии с назначением с целью извлечения дохода и других выгод.

Правовые основы регулирования арендных отношений рассмотрены в Гражданском кодексе.

В аренду может сдаваться как движимое, так и недвижимое имущество. Согласно законодательству в случае аренды недвижимости и в некоторых других случаях арендный договор подлежит государственной регистрации.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств.

Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы (например, предприятия в целом или их подразделения).

Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования готовой инфраструктуры. Такие условия необходимы в первую очередь малым и средним предприятиям. На практике встречаются договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов в том случае, если объекты не подпадают под действие специальных нормативных актов.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу. В данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

Ключевыми параметрами сделки являются форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения. В зависимости от конкретных условий эти параметры существенно различаются. Наиболее распространенным методом арендной платы является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. В некоторых случаях, однако, возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера переданного объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендного имущества. Поэтому зачастую арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг. При недостатке денежных средств на начальных этапах становления бизнеса данный способ является наиболее почтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование имуществом арендатор может осуществлять расходы на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется в денежном или в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

При установлении размера арендной платы, как правило, рекомендуют учитывать:

) величину амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

) доход, который мог быть получен при непосредственном пользовании передаваемого имущества;

) расходы на страхование арендуемого имущества;

) затраты на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

) стоимость дополнительных услуг, оказываемых арендодателем;

) средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором они расположены.

Масштабы использования арендных отношений в мире довольно велики прежде всего потому, что они позволяют обойти или временно разрешить указанную выше проблему нехватки или отсутствия производительных активов (машин, оборудования, транспорта и пр.) или средств для их приобретения.

2.3 Налоги при сдаче недвижимости в аренду

  • Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя:

Действующее законодательство не обязывает граждан, сдающих свое имущество в аренду, регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Имущественный доход арендодателя — гражданина является доходом, не облагаемым у источника выплаты и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10 процентов (статьи 158, 180 Налогового кодекса Республики Казахстан).

Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его — не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, который в свою очередь установлен не позднее 31 марта следующего года.

  • Индивидуальный предприниматель, уплачивающий налоги по патенту:

Если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке 2 процента от заявленного самим предпринимателем дохода (статья 432 Налогового кодекса РК).

Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.

  • Индивидуальный предприниматель, уплачивающий налоги по упрощенной декларации:

Если индивидуальный предприниматель будет применять налоговый режим на основе упрощенной декларации, его доход подлежит обложению по ставке 3 процента от сложившейся у предпринимателя выручки (статья 436 Налогового кодекса) и уплачивается также в виде индивидуального подоходного и социального налога.

  • Юридическое лицо:

Доход юридического лица, сдающего недвижимость в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3 процентов от суммарной выручки (статья 436 Налогового кодекса).

Если же юридическое лицо — арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 20 процентов (статья 147 Налогового кодекса РК).

При этом из налогооблагаемого дохода, вычитаются произведенные в связи с его получением расходы.

  • Чем грозит неуплата налогов от сдачи недвижимости в аренду?

В настоящее время налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов, получаемых от сдачи недвижимости в аренду. Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату к арендодателю, скрывшему доход, может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа

Заключение

В данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды — аренда объектов недвижимости в системе предпринимательства. После изучения данной темы можно прийти к выводу, что

договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости;

особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними.

можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним;

— под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы;

аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.