Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Общая характеристика недвижимого имущества

1.1 Эволюция законодательного регулирования недвижимого имущества

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимость как недвижимое, недвижимое. Разделение вещей на движимое и недвижимое известно в римском праве, хотя правовой режим изначально был одинаковым для обоих. В так называемый постклассический период развития римского права деление вещей на мебель и недвижимое имущество приобретает практическое значение.

Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli).

Все эти элементы, связанные с землей или принципиально связанные с поверхностью, считались ее неотъемлемой частью. Правило заключалось в том, что все, что делалось на поверхности, следовало за поверхностью: superficies solo cedit.

В средние века понятие «недвижимости» получило дальнейшее развитие. Система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии — картины).

Высокая ценность недвижимости обусловливает появление в конце XVIII века в Европе института ипотечной записи (ипотечной книги).

это было воплощено в жизнь требованиями развития земельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только ипотечных книг, но и всех прав собственности на недвижимость.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил ранее существовавшие различные понятия, регулирующие правовой статус земли и зданий. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все, что с ней связано, настолько прочно, что связь не могла быть прервана без нарушения внешнего вида и назначения вещи. Здания были признаны как зданиями с видом на землю, так и подземными постройками, такими как шахты. Деревья, плоды, вообще все виды растений, минералы, металлы и другие окаменелости были признаны неподвижными, поскольку они были прочно связаны с почвой по самой природе этих вещей.

13 стр., 6313 слов

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

... государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, в Российской Федерации с 31 января 1998 года при осуществлении сделок с недвижимостью единственным доказательством существования какого-либо права ... в поземельные книги, в которых теперь регистрируются не только закладные права, но и всякие вообще вещные права на недвижимость. Только с момента такой регистрации всякий акт, ...

В высказываниях дореволюционных юристов можно было найти утверждение, что законодательное разделение вещей на движимое и недвижимое не всегда соответствует физической природе этих вещей. Так, видный российский юрист Д.И. Мейер писал следующее: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие — с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно — это все равно. И если, например, законодательство сочтет необходимым применить определение, касающееся недвижимого имущества, к движимому имуществу, то это определение будет применяться к движимому имуществу и наоборот».

В нормативных актах Временного правительства России относительно часто встречается понятие «земля», а не «недвижимость». ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью.

Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов и т.д. В 1958 г. О.С. Иоффе, показал отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос — стройматериалы).

Понятие собственности после довольно длительного формального отсутствия относительно недавно вернулось в гражданский и экономический оборот нашей страны. Впервые этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость в основном принадлежала государству. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Следовательно, не было оборота недвижимости, и поэтому не было необходимости вводить само понятие.

Хотя советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

3 стр., 1482 слов

Право собственности граждан на недвижимое имущество

... собственности Понятие и признаки недвижимости по российскому законодательству В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». ... гибком подходе к определению понятия недвижимости, во много предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приёмов предпринимательской практики и потребностями оборота. Недвижимой вещи должны быть ...

Даже при отсутствии земельной собственности под постройки создается особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден использовать длинную описательную формулу. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» были теми заменителями термина «недвижимость», которыми приходилось оперировать.

Как справедливо отметил А.П. Сергеев: «Естественные различия, которые существуют между движимыми и недвижимыми вещами, не должны и объективно не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в некоторых случаях, когда это различие официально признано, оно находит обоснованное и последовательное отражение в законе, в других случаях, когда оно официально отклоняется, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалированно».

Долгое время развитию рынка недвижимости в РФ препятствовало отсутствие необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако было необходимо более конкретное и подробное регулирование этой регистрации, что потребовало принятия специального законодательства. После принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряда других правовых актов, в том числе законодательных, ситуация стала меняться. С принятием этого закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимым имуществом. Правила совершения сделок с недвижимостью на данный момент сформулированы достаточно четко и однозначно. Таким образом, действующее гражданское законодательство не только разделяет вещи на мебель и недвижимость, но также дает юридическое определение недвижимости и детально регулирует ее оборот.

1.2 Признаки и виды недвижимого имущества

В науке гражданского права долгое время существовала полемика по поводу понятия «недвижимость».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам также относятся самолеты и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение недвижимости является подробным и объемным. Однако не все его положения четко поняты, что вызывает научные споры.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость — это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Похоже, что это определение не отражает специфику сектора недвижимости.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С.Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. В качестве критерия различия движимого и недвижимого имущества предлагается учитывать степень общественной опасности деяния, наносящего ущерб тому или иному имуществу. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т.к. предложения Иващенко С.Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

11 стр., 5272 слов

Объекты права собственности

... гражданским правом. Основная цель работы заключается в постижении особенностей объектов права собственности. Реализация поставленной цели подразумевает решение следующих задач: 1. Наиболее распространенные объекты гражданских прав. 2. Содержание и особенности объектов права собственности граждан. 3. Право собственности ...

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут другую смысловую нагрузку, и идентифицировать их было бы не совсем корректно.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне естественно, поскольку, по мнению большинства гражданских лиц, только одна вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права — права требования, права пользования и т.п.

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широкое понятие охватывает не только материальные предметы внешнего мира, но и правоотношения и права. В строгом смысле слова вещи понимаются как объекты внешнего мира, созданные как в результате человеческого труда, так и в естественном состоянии. Однако он также отмечает, что применительно к вещам в строгом понимании в первую очередь формируются общественные отношения, регулируемые гражданским правом.

Гумаров И.Е. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях». На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Е. Гумаров делает весьма своеобразный вывод о том, что закон, помимо вещей как объектов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей. Сложно разделить такую ​​позицию, поскольку в законе нет достаточно четких критериев для определения тех имущественных прав, которые при определенных условиях могут приобретать проприетарную оболочку, то есть становиться «вещью».

В этом контексте становится понятным использование законодателем в понятии недвижимости вместе с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в частности, «недвижимая вещь» следующие.

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суханов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.

7 стр., 3372 слов

Влияние римского права на современное гражданское законодательство России

... у юристов, особенно цивилистов, что следует считать закономерным. Таким образом, особенностью рецепции римского частного права в России можно считать то обстоятельство, что здесь она сыграла важную роль не ... с системой изложения в Институциях Гая и Юстиниана, то есть действует принцип: лица - вещи - обязательства (ст. 2.1). Многие положения римского частного права об имущественной ответственности ...

Во-вторых, вещь является предметом. Это означает, что в течение определенного длительного периода времени вещь может иметь свою пространственную структуру и устойчивую структуру. Что касается недвижимости, то пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимости относятся не земля, недра или вода в целом, а земельные участки, участки недр и изолированные водоемы.

В-третьих, применительно к правовому понятию: способность владеть человеком.

И, в-четвертых, объект должен обладать свойствами, удовлетворяющими любую человеческую потребность. На экономическом уровне этот объект превращается в товар, вокруг которого формируются отношения собственности. В противном случае объект исключается из сферы родовых отношений и не может рассматриваться как вещь в юридическом смысле.

При рассмотрении юридического определения недвижимости особое внимание уделяется таким признакам, как прочная связь с землей и неделимость недвижимости.

Знак прочной связи между недвижимостью и землей использовался в римском частном праве. Часто данный признак именуют «естественным».

Юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.

Не менее важным при определении права собственности на объект недвижимости является второй критерий, который, как известно, используется в сочетании с первым — прочная связь с земельным участком. Речь идет о невозможности перемещения объекта без повреждений, несоразмерных его назначению. В литературе этот критерий только констатировался, судебная практика, когда объект относился или не относился к недвижимости, также была направлена ​​на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место.

Как было сказано выше, помимо такой недвижимости, как прочная связь с землей, особое внимание следует уделить такой особенности, как неделимость недвижимости.

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

Итак, в рамках существующего законодательства в настоящее время под объектами недвижимого имущества понимаются:

  • земельные участки — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами;
  • здания, сооружения, помещения (жилые и нежилые);

— объекты незавершенного строительства — они были отнесены к объектам недвижимости Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом соответствующие изменения в ст. 130 ГК РФ, дополнившие ее указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, были внесены только в конце 2004 г.

21 стр., 10082 слов

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него ...

... положения государственной регистрации недвижимости Отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на ...

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу отнесены особые виды недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации:

  • воздушные суда — летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличные от взаимодействия с воздухом, отраженные от поверхности земли или воды;
  • морские суда, суда внутреннего плавания;
  • космические объекты (любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них, — Конвенция ООН о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14.01.1975);
  • участки недр (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Компания как объект права — это недвижимый комплекс, используемый для осуществления хозяйственной деятельности.

1.3 Особенности правового режима недвижимого имущества в зарубежных странах

Разделение вещей на мебель и недвижимость широко используется в законодательстве других стран. К недвижимости в первую очередь относятся земля и те вещи, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны (здания, сооружения, растения и т.д.).

Как справедливо отмечалось, для правовых систем большинства европейских государств понятие «недвижимость» идентично понятию «земля», все остальное считается движимым.

Следует отметить, что в законодательстве некоторых стран есть особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества. Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам также относятся машины, инструменты и сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные инструменты и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества в физическом смысле. В то же время важно отметить, что мы говорим только о вещах, которые арендодатель навсегда оставил на своем участке, и в результате вещи, размещенные или принесенные арендатором или арендатором, остаются движимыми. Кроме того, согласно ст. 520 Гражданского кодекса Франции недвижимостью является урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (после отделения колосьев и плодов они переходят в разряд движимых вещей).

Все остальные вещи относят к движимым. Такая недвижимость получила название «недвижимость в силу назначения». Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход всех обременений (аренды, ипотеки и др.).

13 стр., 6468 слов

Право частной собственности на землю в Российской Федерации

... основания возникновения гражданских прав и обязанностей; судебные решения, установившие гражданские права и обязанности (в том числе право частной собственности на землю); приобретение имущества по основаниям, ... права собственности на землю с момента приобретения полной дееспособности (как правило - по достижении 18-ти летнего возрасти), юридическое лицо - с момента государственной регистрации. ...

Законодательство некоторых стран включает в понятие недвижимости также вещные права на нее. По ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии недвижимость включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости. При этом выделяются следующие виды земельных участков: территории, не подлежащие продуктивному использованию (скалы, ледники и т.д.), лесные и водные массивы, территории, предназначенные для строительства и земли сельхозначения. Аналогичные нормы есть в законодательстве Германии (ст. 96 Германского гражданского уложения (ГГУ), Италии (ст. 813 ГК) и некоторых других стран. Как было отмечено С.А. Бабкиным «принципиально все сводится к двум видам недвижимости, которые можно именовать юридическая или бестелесная (права) и фактическая или телесная (земельные участки)».

Для недвижимости в жилищной сфере Германии (cт. 741 ГГУ) характерно наличие особого обязательственного отношения, именуемого общность или сообщество (Gemeindschaft).

Такие отношения характеризуются тем, что участники долевой собственности на жилой дом имеют обязательства в силу того, что имущество имеет долю в праве. В частности, решения, касающиеся управления общими благами, принимаются большинством, а не единогласно. В этом случае юридическое лицо для управления общим имуществом не создается. Эта схема управления очень напоминает схему управления многоквартирным жилым домом, предусмотренную Жилищным кодексом РФ.

Определенные особенности в делении вещей на движимые и недвижимые имеются в общем праве Англии и большинства штатов США. Сам термин «движимое» и «недвижимое» имущество применяется судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемым международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет

В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившаяся в зависимости от различных форм исковой защиты классификация имущества на реальное (real property) и личное (personal property): к реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск — иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, который направлен на получение денежной компенсации.

Как было отмечено в научной литературе, законодательство Англии, посвященное земельной недвижимости, архаично и не соответствует реалиям сегодняшнего дня. Так, Закон о собственности 1925 г. определяет, что право собственности на земельный участок включает в себя право на все, что находится под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка, однако на разработку полезных ископаемых, содержащихся в этом участке, необходимо получение дополнительной лицензии, а над воздушным пространством над участком существует право свободного пролета.

Правовой режим недвижимости в Соединенных Штатах регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штата, и последнее может значительно различаться. Однако все государства признают, что основу недвижимости составляет земля, которая включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые прочно с ней связаны. В данном случае мы имеем дело с объектами, созданными как природой, так и руками человека, как под землей, так и на поверхности. К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals (деревья, кустарник, многолетние травы).

4 стр., 1889 слов

Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов ...

... имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность. ...

Растения, выращиваемые людьми и ежегодно удаляемые из почвы, классифицируются как движимые. Таким образом, выделяют три компонента недвижимого имущества: собственно землю, растительность и принадлежности к земле (fixtures).

Одним из штатов, где понятие недвижимости (совпадающего с понятием земли) разработано достаточно подробно является Калифорния. Согласно § 659 Гражданского кодекса Калифорнии «землей признается твердая часть суши независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся под ней пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства».

Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недвижимости, относя к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: строения, продукты земли, пока они не отделены от земли (растения на корню, высаженные в почву семена).

Недвижимость — это все, что не является земельным участком или его составной частью. Таким образом, следует отметить, что Германское гражданское уложение не использует сам термин «недвижимые вещи», а использует такие понятия как «земельные участки» (§ 873, 925, 1113) и «движимые вещи» (§ 923).

Вместе с тем, законодательство не содержит самого понятия земельного участка, а исходит из судебной практики. В частности под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. Следовательно, правовым фактором признания земли объектом гражданского оборота является не ее хозяйственное назначение и ее границы, а ее формальное описание, взятое из земельной книги.

Можно сделать вывод, что для большинства развитых стран характерно совпадение понятий «недвижимость» и понятия «земля», но есть исключения. Так, в Японии здания являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от земельных участков, на которых они расположены.

Говоря о правовом режиме недвижимости, нужно кратко остановиться на особенностях регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в зарубежных странах, где регулирование рынка недвижимости имеет давние традиции. Различные формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним присущи всем развитым странам.

Следует отметить, что в настоящее время за рубежом существуют две основные системы государственной регистрации: регистрации прав на недвижимость (титульная система регистрации) и регистрация сделок (актовая система).

Подавляющее большинство стран придерживается титульной системы регистрации, когда предметом регистрации является само право, а также ограничения (обременения) этих прав. Таким образом, действует принцип — без регистрации нет права.

Что касается регистрации сделок, то она характерна для стран с англо-саксонской системой права. Здесь действует принцип — без регистрации нет сделки. Вместе с тем у каждой из стран, выбравших ту или иную систему регистрации, есть особенности, присущие только ей. Так, в отдельных странах (Франция, Италия) предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация документов не всегда является обязательной. Для перехода права собственности достаточно заключения договора, в котором будут оговорены предмет сделки и его цена. При этом возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.

9 стр., 4284 слов

Доход от имущества

... полученных от бюджетов других уровней бюджетной системы РФ. собственные доходы бюджетов. регулирующие доходы Доходы от использования государственного и муниципального имущества планируются ... год. неналоговым от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности; от продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности; от платных ...

Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин как англо-американская система регистрации прав на недвижимость. Титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ.

По законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки. До акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование двух систем регистрации: «обязательной регистрации титула» и регистрации «земельных обременений». Основной целью регистрации является защита прав нового владельца.

  • Особенности правового режима отдельных видов недвижимости

2.1 Земельные участки как объекты недвижимости

В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: «Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель, есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества».

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

Конституция Российской Федерации провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Как уже было отмечено, земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями).

Имущественный характер отношений с земельными участками как объектами недвижимости получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей. В законодательстве и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который, собственно, и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналога которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и социальный принцип.

Само понятие земельной доли — это идеальное понятие, однако она может быть выделена в натуре. В частности, это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

Выделяют такое понятие, как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка.

Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле определяется как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

Важные ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены в п. 3 ст. 129 ГК, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.

В соответствии со ст. 33 ЗК предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Законодатель не пошел по тому пути, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в Земельном кодексе РФ либо в порядке, им определенном. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют свои нижние и верхние пределы размеров земельных участков.

Действующее законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В тех случаях, когда земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности, то в соответствии со ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения принятие решений о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимается общим собранием участников.

2.2 Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества

Термин «комплекс» (лат. «complexus») означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве относят, прежде всего, комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.

В настоящее время понятие имущественного комплекса используется в законодательстве применительно к предприятиям (ст. 132 ГК), а также к паевым инвестиционным фондам. Так, согласно ст. 10 Закона об инвестиционных фондах паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Такой имущественный комплекс не включает в себя ни недвижимого имущества, ни оборудования и т.п. имущества. Под имуществом, переданным в доверительное управление, понимаются в данном случае только денежные средства.

Кроме того, к имущественным комплексам по ранее действовавшему законодательству также относились кондоминиумы, однако в настоящее время этот термин более не применяется в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ, который упразднил это понятие, заменив его на понятие «комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме».

Наиболее распространенной разновидностью имущественных комплексов является предприятие. В данном случае этот термин применяется для обозначения определенного объекта права. Именно в этом значении речь идет о предприятии в ст. 132 ГК. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которой установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права (ст. 132 ГК).

Законом или договором может предусматриваться как расширение, так и сужение предусмотренного ст. 132 ГК состава предприятия. Так, согласно п. 2 ст. 340 ГК в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, а ст. ст. 559 и 656 ГК предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца или арендодателя, полученные им на основании лицензии (то есть разрешения на занятие определенной деятельностью), не подлежат передаче покупателю или арендатору.

Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.).

При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает свою производственную или иную предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс «на ходу».

Соответственно, при совершении сделок с предприятием предметом сделки являются все вышеперечисленные виды имущества. При этом, как уже отмечалось, возможны сделки в отношении отдельных составных частей предприятия (например, отдельных объектов недвижимого имущества или оборудования).

Однако, как правильно было отмечено, «исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности».

В литературе высказано мнение, что предприятие признано недвижимостью условно, поскольку «законодатель относится к нему как к особому объекту прав, что проявляется, во-первых, чисто формально — предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся».

Таким образом, предприятие действительно является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, а на основании определения его законом в качестве такового.

При совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом юридического лица последнее не прекращает своей деятельности в качестве субъекта гражданского права. Если же юридическое лицо прекращает свою деятельность (ликвидируется), то предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. В этом случае в него не входят долги юридического лица.

Предприятие как имущественный комплекс может и не быть тесно связанным с землей. Отсюда следует, что переход прав на часть комплекса не подлежит государственной регистрации, если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например, здания или сооружения), которые подлежат государственной регистрации сами по себе. При этом следует учитывать то обстоятельство, что в отдельных случаях в состав предприятия входят несколько объектов недвижимости (различные здания, сооружения и т.д.).

По общему правилу то недвижимое имущество, которое входит в состав предприятия как имущественного комплекса, регистрируется в органах государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделок с ним проводится в органах государственной регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие — по месту регистрации правообладателя.

Таким образом, спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально (например, при создании предприятия как имущественного комплекса) государственная регистрация вещных прав (в первую очередь права собственности) на него не осуществляется. Таким образом, на предприятие не распространяются положения п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Таким образом, как правильно было отмечено, закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие, таким правом обладает. Таким образом, очевидно, что в указанную статью Закона о государственной регистрации необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.

2.3 Объекты незавершенного строительства

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость).

Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует прийти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства.

Отнесение не завершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А в п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.98, недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства, и т.д.

Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. В соответствии с п. 17 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор), является его собственником, представляет определенные сложности.

У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало». Таким образом, после того, как объект строительства передан заказчику (инвестору), последний становится собственником указанного комплекса.

2.4 Помещения как объекты гражданского права

Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности — материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.

Таким образом, помещение — это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение — это вещь в юридическом смысле слова.

В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был решен окончательно с момента признания права собственности на квартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Формальный признак жилого помещения — включение помещения в соответствующий жилищный фонд. С требованием к жилому помещению по пригодности его для постоянного проживания связаны практические вопросы перевода в категорию жилых помещений — строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, потребительские свойства которых подчас намного выше, чем среднее жилище.

В настоящее время перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое установлены только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения техническим и санитарным требованиям, а также иным требованиям законодательств. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами других лиц (например, вытекающими из договоров ипотеки, аренды и т.д.).

Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Необходимо указать на то обстоятельство, что жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания, в связи с тем что не имеет необходимых вспомогательных помещений. Поэтому отнесение ее к жилым помещениям не совсем корректно. Обусловлено это тем, что до настоящего времени значительное число наших граждан не имеет возможности пользоваться полноценными жилыми помещениями. Поэтому законодатель, признав комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, предоставил широкие возможности по распоряжению ими, одновременно приняв ряд мер, направленных на то, чтобы уменьшить количество таких объектов. Так, в п. 6 ст. 42 ЖК предусмотрено преимущественное право собственников комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

О преимущественном праве покупки говорится только в ст. 250 ГК, которая устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Следует иметь в виду, что комната не в коммунальной квартире также может быть включена в гражданский оборот, если ее выделение в натуре из квартиры не противоречит строительным и санитарным нормам и не влечет несоразмерного ущерба для всей квартиры. Так, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года №8 (в редакции от 25 октября 1996 года)» разъяснено, что «выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и другое), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой».

Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

В ЖК РФ (п. п. 2, 3, 4 ст. 17) говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений, который заключается в том, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и, соответственно, не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав.

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными.

2.5 Здания и сооружения как объекты недвижимости

Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.).

Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Как было отмечено, «традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком». В дореволюционном русском праве не считались недвижимостью строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения». Соответственно, нельзя было иметь право собственности на строение, не имея право собственности на землю, на которой оно стоит.

Не существует также и легального определения здания или сооружения. Можно вполне согласиться с высказанным В.В. Витрянским мнением о том, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Определение здания можно найти в п. 4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-01-94, согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Здание (сооружение) понимается как любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.).

К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения.

Здания и сооружения — это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок).

2.6 Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости

Особым видом недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость, или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

Необходимость отнесения к недвижимому имуществу морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов анализировалась как современными, так и дореволюционными юристами. Так, А.С. Звоницким было отмечено следующее: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых».

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

Одним из видов недвижимости в силу закона являются морские суда. Кодекс торгового мореплавания (КТМ) Российской Федерации определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей» (ст. 7).

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 13 КТМ РФ).

Различают следующие типы морских судов: пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксируемые, спортивные и прогулочные суда, суда рыбопромыслового флота.

Определение воздушного судна дано в ст. 32 Воздушного кодекса РФ. Согласно указанной статье воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Как следует из ст. 7 Воздушного кодекса РФ, имущество гражданской и экспериментальной авиации — воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства — в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц, а то же имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения — только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда. Из смысла указанной статьи вытекает, что иностранные физические и юридические лица не могут иметь в собственности гражданские воздушные суда.

Российское законодательство не дает определения космического объекта. Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и их небесных телах. При этом договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты остаются незатронутыми как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.

  • Учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости

3.1 Понятия кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество

Недвижимость как один из наиболее ценных активов требует специальной системы учета и регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее — объекты недвижимости).

Задачи учета и объединения информации среди прочих (контроль за законностью действий, придание факту законности, охрана прав заинтересованных лиц) решает государственная регистрация недвижимости.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о государственном кадастре сведений о недвижимом имуществе.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Под недвижимым имуществом, учет которого осуществляется, Закон о государственном кадастре подразумевает земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, а Закон о государственной регистрации — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1).

Но в последнем случае регистрируются не они сами, а права на них и сделки с ними (права собственности и другие вещные права, ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда).

Кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы.

В отношении государственного кадастра недвижимости однозначно указано, что он является федеральным государственным информационным ресурсом. В отношении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним такое прямое указание отсутствует, хотя некоторые исследователи также относят его к таким ресурсам.

Среди принципов ведения государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним особо выделим общедоступность или открытость содержащихся в них сведений (информации) (ст. 4 Закона о государственном кадастре, ст. 7 Закона о регистрации).

Информационные отношения по учету и регистрации недвижимости условно можно разделить на три группы:

  • предоставление информации для учета и регистрации;
  • предоставление информации из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • информационное взаимодействие компетентных государственных органов.

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке заявлений о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов (п. 5 ст. 4, ст. 16 Закона о государственном кадастре).

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично.

Необходимые для кадастрового учета документы по общему правилу включают:

  • межевой план;
  • технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;
  • акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
  • документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);
  • копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
  • копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
  • копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;
  • копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления управомоченного лица (по общему правилу) и документов, необходимых для ее проведения (ст. 16 Закона о регистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, в ст. 17 Закона о регистрации названные основаниями для государственной регистрации прав, по общему правилу включают в себя:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

)договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

)акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

)свидетельства о праве на наследство;

)вступившие в законную силу судебные акты;

)акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;

)иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

)иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц в виде:

) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

) кадастрового плана территории;

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, в течение пяти рабочих дней или, если Единый государственный реестр прав ведется на электронном носителе, не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения (ст. 7 Закона о гос. регистрации).

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Подведем итоги.

Кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним решают единые задачи, близки по объекту учета, осуществляются одним федеральным органом государственной власти. Возникающие в этой системе информационные отношения делятся на одни и те же группы.

Представляется, что следующим шагом в правовом регулировании должно быть объединение этих двух систем в одну, отказ от учета сделок с недвижимостью в пользу учета самих объектов недвижимости и прав на них. Это повысит эффективность учета, информационного обмена и удовлетворения прав заинтересованных лиц.

3.2 Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократических преобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимального соотношения личных и публичных интересов участников регистрационно-правоустанавливающих отношений.

Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.).

Их анализ позволил сделать следующие общетеоретические выводы.

. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ.

. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид — это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Второй вид недвижимого имущества — это то имущество, государственная регистрация которого проводится на основании иных нормативно-правовых актов КТМ РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ и Федерального закона «О космической деятельности». В соответствии с ними государственной регистрации подлежат права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом).

Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.

. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.

. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

. Самостоятельным видом сделок, подлежащих государственной регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времени их возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика); подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения).

Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.

Таковы основные методологические подходы к характеристике прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Они создают необходимые условия для достоверного научного анализа проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Подводя итоги курсовой работы можно сделать следующие выводы:

В процедуре оформления прав на объекты недвижимости важнейшую роль играют два государственных института — государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости. От качественной работы систем кадастрового учета и регистрации прав зависит развитие рынка недвижимости в Российской Федерации. Немаловажную роль в благополучном завершении кадастрового учета и регистрации прав играет качество кадастровых работ и технической инвентаризации по описанию объектов недвижимости.

В соответствии с действующим законодательством права на недвижимое имущество, а также ограничения (обременения) таких прав возникают с даты государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Система государственной регистрации прав необходима для обеспечения гарантий прав и законных интересов граждан и юридических лиц в процессе гражданского оборота недвижимости.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества необходим для определения индивидуализирующих признаков объектов недвижимости, участвующих в гражданском обороте. Государственный кадастровый учет предшествует осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества возложено на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Одной из ключевых задач Концепции создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости определено совершенствование государственных услуг в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе предоставление большей части таких услуг в электронном виде.

Основная цель создания единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета — повышение качества предоставляемых государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета, в том числе в части обеспечения эффективной информационно-аналитической поддержки деятельности органов государственной власти и местного самоуправления при решении относящихся к их компетенции вопросов.

объединение существующих организационных структур систем регистрации прав и кадастрового учета, а также совершенствование оказания услуг в данной сфере на основе передачи отдельных полномочий в сфере регистрации прав и кадастрового учета федеральным учреждениям;

создание единой федеральной информационной системы в сфере регистрации прав и кадастрового учета, а также расширение способов и форм оказываемых в данной сфере услуг за счет внедрения современных технологий взаимодействия с заявителями с использованием электронных средств связи, расширение спектра информационных услуг;

переход к государственному учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в государственном кадастре недвижимости.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://inauka.net/kursovaya/nedvijimoe-imuschestvo-kak-obyekt-grajdanskih-pravootnosheniy/

имущество недвижимость строительство гражданский

1.«Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // «Российская газета», №7, 21.01.2009.

2.«Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 №51-ФЗ // «Российская газета», №238-239, 08.12.1994.

3.«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 №136-ФЗ // «Российская газета», №211-212, 30.10.2001.

.«Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997№№60-ФЗ // «Российская газета», №59-60, 26.03.1997.

5.«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ // «Российская газета», №1, 12.01.2005.

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Российская газета», №145, 30.07.1997.

.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // «Российская газета», №165, 01.08.2007.

.Федеральный закон от 24.07.2002№101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // «Российская газета», №137, 27.07.2002.

.Федеральный закон от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» // «Российская газета», №237-238, 04.12.2001.

.Закон РФ от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» // «Российская газета», №52, 15.03.1995.

11.Закон РСФСР от 24.12.1990 №443-1 «О собственности в РСФСР» // «Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР», 1990, №30, ст. 416.

12.«Гражданский кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // «Ведомости ВС РСФСР», 1964, №24, ст. 407.

13.Указ Президента РФ от 16.05.1997 №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // «Российская газета», №112, 10.06.1997.

14.Указ Президента РФ от 16.05.1997 №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // «Российская газета», №112, 10.06.1997.

15.Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ, 2009, №25, С. 3052.

16.Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М.: ЮрИнфоР, 2001. — 370 с.;

.Веденин Н.Н. Аграрное право: Учебник. — М.: Юриспруденция, 2000. — 368 с;

.Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. — М.: Инфра, 1996. — 176 с.;

.Горемыкин В.А. Рынок недвижимости /В.А. Горемыкин. — М.: МЭГУ, 1994. — 187 с.;

.Дурнева Т.Н. Помещение как объект права // Актуальные проблемы гражданского права. Сборник статей. — М.: Норма, 2005, Вып. 9. — С. 298-321;

.Жюлио де ла Морандьер Гражданское право Франции.. — М.: Изд-во иностранной литературы, 1958. — 679 с.;

.Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. — М.: ИГП РАН, 1999. — 352 с.;

.Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. — М.: Статут, 2000. — 776 с.;

.Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Сборник статей. — М.: Ось-89, 2003. — С 28-42;

.Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Л. Маковского. — М.:Юрайт-издат, 1998. — С. 273;

.Мейер Д.И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2000. — 829 с.;

.Ожегов С.И. Словарь русского языка. — М.: Азъ, 1990.;

.Сергеев А.Я. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. — Л.: Изд-во Ленингр. Ун-та, 1990. — 413 с.;

.Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Автореферат канд. дис. — Екатеринбург, 2000. — 176 с.;

.Суханов Е.А. Основные положения права собственности /Суханов Е.А., Матеи У. — М.: Юристъ, 1999. — 384 с.;

.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России /Л.В. Щенникова. — М.: Бек, 1986. — 111 с.;

.Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. — М.: БЕК, 1999. — 210 с.;

.Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Васильева Е.А. — М.:VL, 1992 — 520 с.;

.Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник / Отв. ред. проф Е.А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.:Издательство БЕК, 2002. — 704 с.;

.Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М.: Юрист, 1996. — 448 с.;

.Система регистрации прав на недвижимое имущество. Под ред. А.Л. Лазаревского. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. — 74 с.;

.Словарь иностранных слов / Под ред. И.В. Лехина и Ф.Н. Петрова. — М.: Госиздат иностранных и национальных словарей, 1954. — 438 с.