Понятие недвижимости

Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.

Понятия «недвижимость», «недвижимость» часто встречаются в нашей повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Однако важно сформировать грамотное и правильно обоснованное представление о том, что составляет собственность в юридическом смысле этого слова.

ГК РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым. В основе этого деления лежит, прежде всего, признак связи с землей, другими словами, способность двигаться, не нарушая целостности объекта. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.

Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:

Недвижимость, как правило, представляет особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее высокой по сравнению с другими предметами стоимости).

Согласно закону, к недвижимости относятся так называемые объекты природного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их наличие не связано с деятельностью человека. Сюда входят, например, водные объекты (озера, пруды), лесные объекты (леса), участки земли. К объектам, неразрывно связанным с землей, относятся здания, строения (в том числе и незавершенные строения), жилые дома, другие объекты строительства. Их отделение от земли, на которой они находятся, невозможно без нарушения их целостности и цели. В том случае, если они в любом случае отделены от земли, эти объекты становятся движимым имуществом.

Важность и значение недвижимости для ее владельцев и для государства привели к существованию специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке пользования недвижимостью, правилах ее приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило связано с важностью подобных сооружений для экономики и экологии нашего государства.

4 стр., 1889 слов

Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов ...

... Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может ... обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг ...

В чем же основные особенности недвижимого имущества с позиции законодателя?

Гражданский кодекс РФ закрепляет, что:

Право собственности, другие права на имущество (например, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

Это означает, что права на недвижимое имущество, а также причины перехода прав на недвижимое имущество, факт возникновения, прекращения прав на имущество должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Факт государственной регистрации имеет огромное значение. Важно запомнить, что если права на недвижимость не зарегистрированы, это означает, что самих прав как бы и нет. Если договор, например, о продаже недвижимости не зарегистрирован, такой договор не вступит в силу, то есть не будет никаких юридических последствий. Вступление в силу договоров о передаче прав на недвижимое имущество строго зависит от наличия факта государственной регистрации. Договоры вступают в силу только с момента государственной

Согласно закону, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения об обладателях прав. Государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в суде.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только в том случае, если созданное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке.

подлежат не только права на недвижимость, но и сами недвижимые вещи (объекты).

Если недвижимый объект не зарегистрирован, собственник не может оформить его право собственности.

установлен особый порядок приобретения прав собственности на недвижимое имущество без собственника и на более длительные сроки давности приобретения недвижимого имущества. Это означает, что если у собственности нет собственника, гражданин, который честно и открыто владеет и использует это имущество в течение определенного периода времени, получает право признать право собственности на это имущество. Признание права собственности осуществляется судом.

Законодательством установлено, что срок приобретательной давности для движимого имущества составляет пять лет, а для недвижимого имущества пятнадцать лет. Установлены особые правила совершения сделок с недвижимым имуществом, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимое имущество.

Например, при залоге недвижимости (ипотеке) залогу по тому же договору подлежит и земельный участок, на котором эта недвижимость находится, или часть земельного участка, необходимая для использования этого объекта недвижимости.

41 стр., 20471 слов

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений (2)

... законодательства, законодательства, регулирующего вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного оформление объектов недвижимости и судебная практика в области защиты прав собственности на недвижимость. Структурно работа состоит из введения, трех глав, ...

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности (права аренды) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если продается или арендуется только земля, владелец собственности сохраняет за собой право использовать ее часть, занимаемую этим имуществом и необходимую для ее использования, на условиях, предусмотренных в контракте.

Основные термины, используемые для описания рынка недвижимости, имеют три уровня определения. Первая включает формулировки, используемые в действующем законодательстве, вторая — в профессиональной литературе, а третья — формулировки, используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и ее знание помогает диалогу в сфере недвижимости.

Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Под недвижимостью обычно понимают физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или потери своих функций.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок с недвижимостью, их информационное сопровождение, операции по управлению и финансированию работ в сфере недвижимости. Рынок недвижимости — это подсистема общего рынка, связанная с ротацией прав на объекты недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества — это основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки недвижимости используют принципы спроса и предложения, изменения конкуренции.

Оценщик недвижимости — лицо, имеющее подготовку, опыт и квалификацию для проведения оценки недвижимости.

Дата оценки имущества — дата, с которой была произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества — документ, содержащий мотивированное заключение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика недвижимости — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

В основе оценки имущества лежит вид стоимости имущества, в содержании которого реализуются цель и метод оценки. Налоговая база может основываться на следующих типах стоимости: рыночная, замещающая, начальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, налоговая стоимость, гарантия.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Стоимость замещения имущества — стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость владения — это фактическая стоимость приобретения или создания собственности на момент начала ее использования.

Остаточная стоимость имущества — стоимость имущества с учетом его амортизации.

3 стр., 1466 слов

Доходный подход к оценке недвижимости

... выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Теоретические основы доходного метода к оценке недвижимости Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, ...

Стоимость имущества для налогообложения — стоимость имущества, используемая для определения налоговой базы.

Залоговая стоимость имущества — стоимость имущества с целью обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества — это набор методов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, расчета стоимости имущества и записи результатов оценки.

В практике оценки недвижимости используются следующие подходы: стоимостной, сравнительный анализ продаж, прибыльный.

Затратный подход — это метод оценки собственности, основанный на определении стоимости затрат на создание, изменение и утилизацию собственности с учетом всех видов амортизации.

Подход сравнительного анализа продаж — это способ оценки собственности путем анализа продаж объектов сравнения собственности после внесения соответствующих корректировок для учета различий между ними.

Доходный подход — это метод оценки имущества, основанный на определении стоимости будущего дохода от его использования.

Оценка недвижимости в первую очередь касается тех категорий объектов, которые активно торгуются на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

  • квартиры и комнаты

  • помещения и здания под офисы и магазины

  • пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

  • свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшей перспективе)

  • складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Есть и другие категории недвижимости, рынок которых еще не сформирован.