Технологический процесс строительства объектов недвижимости состоит из определенных этапов (рис. 5.5).
Каждому этапу этого процесса соответствует профессиональный участник (субъект) рынка недвижимости с соответствующими ключевыми компетенциями (табл. 5.1).
Структура, сущность и ключевая компетенция субъектов, занятых созданием объекта недвижимости.
Таблица 5 .7
|
Субъект (и его обозначение на рис. 5.6) |
Сущность |
|
Инвестор (Инвестор).
|
Юридическое лицо, инвестирующее объект недвижимости. |
|
Девелопер (Девелопер).
|
Разработчик функциональной и маркетинговой идеи объекта недвижимости. |
|
Риелтор (Риелтор).
|
Физическое или юридическое лицо, выполняющее распределительную (логистическую) сбытовую функцию в отношении объекта недвижимости на агентских условиях по отношению к собственнику. |
|
Оператор управления недвижимостью (Оператор).
|
Организация, обеспечивающая эксплуатацию объекта недвижимости в рамках его целевой функции. |
|
Потребитель (Потребитель).
|
Физическое или юридическое лицо, эксплуатирующее объект недвижимости. |
|
Технический заказчик (Технический заказчик).
|
Физическое или юридическое лицо, реализующее интересы собственника (инвестора) в отношении объекта, организует инвестиционно-строительный процесс с позиций компетентного менеджера. |
|
Органы власти (Органы власти).
|
Федеральные и местные органы исполнительной власти, регулирующие и контролирующие деятельность ИСК. |
Окончание табл. 5.1
|
Субъект. (и его обозначение на рис. 5.6).
|
Сущность. |
|
Регистратор прав (Регистратор).
|
Институты исполнительной власти, регистрирующие и контролирующие исполнение прав собственности в отношении объектов недвижимости. |
|
Проектные институты (Проектировщик).
|
Архитектурно-строительные проектные организации. |
|
Изыскатели (инженерные изыскания в строительстве) (Изыскатели).
|
Организации, которые выполняют инженерно-геодезические, инженерно-геологические и другие виды изысканий, обеспечивающих оценку условий строительства. |
|
Региональные инженерные ведомства (Инженерные ведомства).
|
Разрешительные организации и поставщики в системе инженерных коммуникаций (вода, газ, канализация, отопление, освещение).
|
|
Генеральный подрядчик. |
Юридическое лицо, реализующее строительный процесс. |
|
Строительно-монтажные организации (Субподрядчик).
|
Организации, исполняющие строительномонтажные работы. |
|
Производители (поставщики) (Поставщик).
|
Производители и поставщики строительных, материальных и технологических ресурсов. |
|
Арендодатели строительных машин и оборудования. |
Юридическое лицо, представляющее технические средства труда. |
Сегодня система менеджмента инвестиционно-строительного процесса не выделяет застройщика в роли самостоятельного субъекта, так как управленческие функции заказчика-застройщика перераспределяются в рамках регионального инвестиционно-строительного комплекса субъектов «Технический заказчик» и «Генеральный подрядчик». Несовершенство существующих схем организационно-экономического взаимодействия в региональных ИСК давно обсуждается в среде ученых и практиков. То обстоятельство, что давно сложилось соединение подрядов на выполнение функций технического заказчика и застройщика в одном юридическом лице, заключение договоров на выполнение работ «заказчика-застройщика», не может служить аргументом в пользу заказчика-застройщика как институционального субъекта регионального инвестиционно-строительного комплекса ИСК. Существует множество юридических лиц, субъектов хозяйствования (часто — холдинговых структур), соединяющих в себе функции (и подразделения) инвестиционно-строительного процесса, причем как последовательно выполняемые в цикле (например, подготовка земельного участка — строительство), так и не связанные в линейную цепочку (поставка материалов, отделочные работы).
Но данный факт не является посылкой для рассуждений о новом виде деятельности при соединении двух и более процессов.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, а также инженерные изыскания, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
В основе этого определения — собственность (участок).
Однако в рамках современной специализации собственником является инвестор, который, формально и фактически не имея технологической строительной компетенции, поручает управление процессом строительства техническому заказчику и генеральному подрядчику. Именно поэтому актуальная система хозяйственных отношений подразумевает взаимодействие трех субъектов: инвестора (собственник участка, инвестиционного бюджета и результатов строительной деятельности), технического заказчика и генерального подрядчика. Если инвестор выражает финансовую компетенцию, то инвестиционно-строительный процесс может быть разделен и выражен компетенциями двух субъектов — технического заказчика и генерального подрядчика.
Технический заказчик — уполномоченное инвестором физическое и юридическое лицо, реализующее проект строительства объекта (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Под генеральным подрядчиком понимают организацию, которая является главным исполнителем договора подряда на строительные работы. Генеральный подрядчик выражает технико-технологическую компетенцию процесса строительства, и технический заказчик реализует компетенцию менеджера в отношении всего инвестиционно-строительного процесса, представляя интересы инвестора. Технический заказчик «может не обладать узкой строительной компетенцией, т. е. технологической, но обязан иметь технико-экономический опыт и навыки организации, управления и координации всего процесса, включая финансово-инвестиционную составляющую». Технический заказчик рассматривается как проектный управляющий всего инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, у технического заказчика и генерального подрядчика различная ключевая компетенция, выражающая различное институциональное содержание и рыночное позиционирование услуг [«https:// «, 28].
Исходя из доминантных связей профессиональных участников, занятых созданием объектов недвижимости, представим организационноэкономическую схему взаимоотношений субъектов (рис. 5.6).
Рассмотрим зафиксированные на рис. 5.6 основные связи субъектов, их организационно-экономические отношения, выражающие институциональную структуру рынка создания объектов недвижимости.
- 1. Девелопер разрабатывает для инвестора функциональную и маркетинговую идею объекта и представляет ее в виде маркетинговой концепции, бизнес-плана или технико-экономического обоснования.
- 2. Инвестор заключает агентское соглашение с дистрибьютором объекта — риелтором (присутствующим в схемах жилищного строительства и коммерческих объектов), поручая ему сбытовую функцию.
- 3. Риелтор осуществляет продажу (передачу в аренду) объекта потребителю.
- 4. Инвестор заключает соглашение с оператором, обеспечивающим поддержание базовых функций объекта в соответствии с его назначением.
- 5. Оператор вступает в коммерческие отношения с потребителем по поводу эксплуатации объекта в рамках его функционального назначения.
- 6. Инвестор заключает соглашение с техническим заказчиком на реализацию объекта, т. е. передает полномочия по организации инвестиционно-строительного процесса техническому заказчику, оставляя за собой компетенцию в области финансовой и инвестиционной деятельности.
- 7. Технический заказчик оформляет от лица инвестора всю определенную законодательством разрешительную документацию по объекту в органах власти.
зоз.
- 8. Технический заказчик оформляет от лица собственника (инвестора) права собственности на объект.
- 9. Технический заказчик организует процесс архитектурно-строительного проектирования, а именно формирует техническое задание, выбирает проектировщиков и принимает их работу от лица собственника.
- 10. Технический заказчик заключает договор с изыскателями на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических и других видов изысканий, обеспечивающих оценку условий строительства.
- 11. Технический заказчик заключает договор с разрешительными организациями и поставщиками в системе инженерных коммуникаций.
- 12. Технический заказчик заключает договор от лица инвестора на строительство (реконструкцию) объекта с генеральным подрядчиком.
- 13. Генеральный подрядчик выбирает строительных субподрядчиков и организует процесс строительства.
- 14. Генеральный подрядчик выбирает поставщиков строительных материалов и ресурсов, организует их участие в инвестиционно-строительном цикле.
- 15. Генеральный подрядчик заключает договор аренды или на оказание услуг с использованием технологического транспорта, строительных машин и оборудования, необходимых в рамках конкретного строительного проекта.
Ключевые компетенции трех основных субъектов инвестиционностроительного процесса представлены на рис. 5.7.
Роль инвестора является консолидирующей по отношению ко всем субъектам, занятым созданием объектов недвижимости, и связанными с ними процессами в пределах финансово-инвестиционной и маркетинговой компетенций. Инвестор определяет состоятельность маркетинговой идеи девелопера, контролирует выполнение маркетинговых, сбытовых и распределительных функций, получает плату за инвестиционный риск (прибыль проекта).
Он способен управлять деятельностью субъектов строительного рынка в пределах их компетенции по виду деятельности (маркетинговое и бизнес-планирование, сбыт, эксплуатация объекта) и реализовать свои управленческие функции путем финансирования соответствующих процессов. Таким образом, инвестор занимается объектом недвижимости в виде либо бизнес-проекта, либо имущественного комплекса, который можно продать или передать в аренду.
Осуществление инвестиционно-строительного проекта рассматривается как управленческий процесс, куда входят архитектурно-строительное проектирование, формирование юридической базы проекта (разрешительная документация, оформление прав собственности) и технико-экономическое сопровождение процесса строительства. Если финансово-инвестиционную компетенцию можно отнести к стратегическому циклу, а технико-технологическая рассматривается как операционная, то именно управленческая компетенция является тактическим уровнем реализации задачи (см. рис. 5.6).
Управленческие компетенции по проекту консолидирует технический заказчик, признающий компетенцию связанных с ним субъектов (см. рис. 5.5); он воплощает замысел инвестора в конкретный объект недвижимости (строительство плюс юридическое обеспечение функциональной принадлежности).
Третью институциональную компетенцию — технико-технологическую, которая выражается через совокупность видов деятельности по подготовке участка, выполнение строительно-монтажных работ, поставку сырья, материалов, строительных машин и оборудования, а также через специализированный контроль выполнения работ, реализует генеральный подрядчик, т. е. строительная компания.
Сущность субъектов рынка создания объектов недвижимости, а также сложившаяся практика функционирования строительной отрасли убеждают нас в том, что лидерами должны быть субъекты, отвечающие за риски, компетентность и работу группы в инвестиционно-строительном цикле:
-
- инвестор в инвестиционно-функциональном кластере чаще всего выступает как собственник объекта недвижимости и несет базовые рыночные риски, обусловленные функциональностью объекта недвижимости, целью его строительства и эксплуатации;
- технический заказчик в кластере управления, будучи представителем инвестора, несет ответственность (и связанные с ней риски) за организацию и управление всем инвестиционно-строительным проектом;
- генеральный подрядчик в строительном кластере отвечает за процесс строительства объекта недвижимости, несет технико-технологические и технико-экономические риски производства.
Субъекту «девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Процесс создания объектов недвижимости предполагает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность инвестиционно-строительных циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционностроительного процесса. В отечественном научном и хозяйственном обороте термин «девелопер» часто ассоциируется с термином «застройщик», ему приписываются функции девелопера, инвестора, технического заказчика, генерального подрядчика и частично риелтора.
В настоящее время можно привести много примеров компаний, называющих себя девелоперскими и выполняющих полный инвестиционно-строительный цикл вплоть до реализации объектов недвижимости. Но проблема осложняется тем, что в нормативных документах термин «девелопер» отсутствует. Вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера и вышеназванной функции часто вызывает дискуссии, что не привело к однозначности использования термина «девелопер». Но специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, приобретают все более яркие черты экономического института (наличие отраслевых ассоциаций, формирование рейтингов девелоперских организаций и т. п. ).
- Ватин Н. И. , Калашников А. А. Осуществление функций заказчика-застройщика :учеб, пособие. СПб., 2005. С. 17.
