Сделки с земельными участками

Реферат

скими лицами и гражданами — с другой, оказывает воздействие на природу договора и права и обязанности его сторон. В научных исследованиях такие договоры часто характеризуются как публично-правовые договоры: когда государственный орган, не утрачивая свойств властного органа, «ищет и находит равноправного партнера», при этом объем договорных отношений не поглощает большую или даже всю компетенцию указанного органа Правовые акты. Учебно-практическое и справочное пособие / Тихомиров Ю.А., Котелевская И.В. М., 1999. С. 291.. В качестве еще одной особенности порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, либо о передаче участка в аренду и т.п. Дорохин С.В. Деление права на частное и публичное. Поиск критериев // Юрист. 2002. № 9. С. 10..

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах.

Договор аренды является в настоящее время наиболее распространенным видом сделок с землей. На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам.

ЗК РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации — собственника земельных участков, указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в качестве исключенных из оборота и соответственно не подлежащих и передаче в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

К числу таких исключений можно отнести норму п. 2 ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995. «Об особо охраняемых природных территориях» Федеральный закон от 14 марта 1995. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995. № 12. ст. 1024., в соответствии с которой допускается аренда отдельных земельных участков на территории национальных парков (отнесенных ЗК РФ к землям, исключенным из оборота) лицами, имеющими лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка.

6 стр., 2821 слов

Договор аренды зданий и сооружений

... земельном участке. Эти проблемы не являются единичными. Вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений....... Рассмотрим подробнее таких субъектов договора аренды, ... случае не было бы никакой возможности совершения сделок с имуществом учреждений. 2.2 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений Согласно п. 1 ст. 432 ...

ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) либо когда граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Если государство или муниципальное образование — собственник земельного участка выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ), за исключением указанных выше случаев (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Принимая во внимание тот факт, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4. С. 14..


Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587..

14 стр., 6625 слов

Правовое регулирование аренды земельных участков

... с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства. 1. Право аренды земельных участков Аренда - основанное на договоре срочное ...

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона).

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2004. № 6. С. 43..

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

4 стр., 1587 слов

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

... из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав на недвижимость2. 3. ПРИНЦИПЫ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ В основе системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними лежат определенные принципы – базовые ...

Заключение

Подводя итоги рассмотрению темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи — «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Список использованной литературы:, Нормативно-правовые акты и официальные документы:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. — М., 1995.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 но-ября 1994 года. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Cт. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 ян-варя 1996 года. // Российская газета. 6, 7, 8, 10 февраля 1996 года.

4. Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

5. Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

6. Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

7. Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

8. Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

9. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

Специальная литература :

[Электронный ресурс]//URL: https://inauka.net/referat/sdelki-s-zemley/

5. Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал. Иваново, 2002, № 10.

6. Баринова Е. Вещные права — самостоятельная категория? // Хозяйство и право. — 2002. — № 7.

7. Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1.

13 стр., 6309 слов

Правовое регулирование собственности в Российской Федерации

... политэкономической трактовке частной собственности. 3. Положения п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ дают правовую основу для неправомерного ограничения прав частных собственников в правовых актах органов субъектов Российской Федерации, органов местного ...

8. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2002, N 9.

9. Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика. 2001, № 11 с.58-63

10. Дорохин С.В. Деление права на частное и публичное. Поиск критериев // Юрист. 2002. № 9. С. 10.

11. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // «Журнал российского права», N 8, август 2004 г.

12. Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю. // Юрист.2003. №1.

13. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. — М.:Юрайт-Издат, 2004.

14. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. — М., 2003.

15. Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

16. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2003.

17. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. — М., 2004. С. 133.

18. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4.

19. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 2.

20. Комментарий к Земельному кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2002.

21. Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2004. № 6.

22. Медведев С. Новое в земельном законодательстве // Хозяйство и право. — 2002. — № 7.

23. Павлов П.Н. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2002.

24. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / Крашенинников П.В. М.; Статут, 2002.

25. Прохорова Н.А. Содержание права собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003, № 8.

26. Соколов А.В. Право частной собственности на землю в условиях реформирования земельных отношений в Российской Федерации // Иваново-Вознесенский юридический вестник. Иваново, 2002.

27. Станкевич Т.Б. Ограничение права собственности на землю: история и современность // Вестник института права СГЭА: Актуальные проблемы правоведения: Научно-теоретический журнал. Самара; Изд-во СГЭА, 2002 № 2.

28. Таскин Н. И. «Реквизиция как один из случаев принудительного прекращения права собственности на земельные участки» // Юрист. 2003. № 3.

29. Хаустов Д.В. Публично-правовые договоры как особый инструмент государственного регулирования природопользования: Автореферат диссертации на соиск. уч. Степени к.ю.н. М. 2003.

30. Эйрян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9.

………..

Страницы: | [2] |